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■本報(bào)告為“房地產(chǎn)中長(zhǎng)期”系列報(bào)告的《美國(guó)篇》。美國(guó)作為較早開(kāi)啟工業(yè)化的國(guó)家，工業(yè)化城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)百余年，相較日、韓等快速城鎮(zhèn)化國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，并呈現(xiàn)長(zhǎng)期上漲態(tài)勢(shì)。雖然美國(guó)房?jī)r(jià)先后經(jīng)歷“大蕭條”、“次貸危機(jī)”兩次崩盤，但每次崩盤后總能實(shí)現(xiàn)修復(fù)、重新繁榮。作為世界的前兩大經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型換擋的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展邏輯面臨較大變化，而美國(guó)的房地產(chǎn)雖歷經(jīng)起伏但總能修復(fù)，值得我們深思和探究。
　　■美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、貨幣信貸、房地產(chǎn)的相互作用邏輯：美國(guó)百余年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以1973年布雷頓森林體系瓦解為分界線。1）1970s之前，美國(guó)以發(fā)展工業(yè)為主，地產(chǎn)跟隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的前半部分經(jīng)歷了“經(jīng)濟(jì)追趕—大蕭條—引領(lǐng)全球”三個(gè)階段，這個(gè)過(guò)程中科技和制造業(yè)始終是美國(guó)不斷超越歐洲諸國(guó)的利器。在第二次工業(yè)革命中美國(guó)即超越英國(guó)成為主導(dǎo)國(guó)，但是1930s大蕭條危機(jī)使其經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)深陷泥潭，地產(chǎn)亦隨之受到影響。大蕭條后期美國(guó)依靠擴(kuò)張性財(cái)政貨幣政策逐漸脫離困境，在隨后的二戰(zhàn)中制造業(yè)優(yōu)勢(shì)得到加速積累，經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)超歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)國(guó)。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和戰(zhàn)后“嬰兒潮”，地產(chǎn)亦跟隨修復(fù)并開(kāi)啟長(zhǎng)期繁榮。2）1970s之后，美國(guó)走上了金融化道路，金融過(guò)度創(chuàng)新催生地產(chǎn)泡沫，而依靠大規(guī)模資金輸血走出危機(jī)。隨著布雷頓森林體系的瓦解，美元與黃金脫鉤，發(fā)行得以自由化，美國(guó)逐漸走向金融化道路。然而，金融創(chuàng)新的過(guò)快發(fā)展，特別是地產(chǎn)的過(guò)度金融化，直接導(dǎo)致2008年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，并進(jìn)一步傳導(dǎo)至全球金融體系，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退。此次危機(jī)中，美聯(lián)儲(chǔ)及時(shí)采取救市措施，阻止了市場(chǎng)持續(xù)崩盤，使得美國(guó)較為快速的走出了金融危機(jī)，地產(chǎn)在下跌四五年后也重回增長(zhǎng)。相較于大蕭條，美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到的影響更小但地產(chǎn)由于“去杠桿”下挫更大。
　　■美國(guó)兩次地產(chǎn)崩盤的修復(fù)：1）大蕭條是發(fā)生在美國(guó)工業(yè)化中期的一次大危機(jī)。由于當(dāng)時(shí)的金融體系尚處探索發(fā)展階段，地產(chǎn)表現(xiàn)為與經(jīng)濟(jì)同步收縮。大蕭條危機(jī)的修復(fù)異常艱難，羅斯福政府摒棄了自由放任主義的傳統(tǒng)原則，加大政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)扶持，幫助美國(guó)脫離大蕭條泥潭，最終通過(guò)技術(shù)變革和世界格局重塑走向繁榮，整個(gè)修復(fù)過(guò)程持續(xù)十余年。2）次貸危機(jī)是發(fā)生在美國(guó)金融化時(shí)期的典型房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)的巨幅波動(dòng)成為危機(jī)的導(dǎo)火索，為恢復(fù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)實(shí)施了超大規(guī)模量化寬松和財(cái)政救濟(jì)，最終對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)僅產(chǎn)生了短期的影響，而房?jī)r(jià)也在下跌五年后再度步入上行通道。美元霸權(quán)為美國(guó)提供了“相對(duì)輕松”的危機(jī)解決方式，在遇到危機(jī)時(shí)可以“毫無(wú)顧忌”地使用量化寬松，其余國(guó)家難以效仿。