>> 光大證券-對近期物業(yè)服務(wù)行業(yè)政策的跟蹤報告：加強住宅物業(yè)管理，提升社區(qū)服務(wù)水平-231129
| 上傳日期： |
2023/11/30 |
大小： |
320KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
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事件：《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》發(fā)布，引導(dǎo)社區(qū)物業(yè)、家政公司提供普惠社區(qū)服務(wù)，更好滿足人民群眾對美好生活的向往。
點評：社區(qū)是居民生活的基本單元，物業(yè)是社區(qū)基層治理支柱。加強和改進住宅物業(yè)管理，提升社區(qū)服務(wù)水平，中央和地方將持續(xù)引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展。
1）11月26日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》的通知，明確提出社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施面向社區(qū)居民提供養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民等一種或多種服務(wù)，引導(dǎo)社區(qū)物業(yè)、家政公司提供普惠社區(qū)服務(wù)；城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程優(yōu)先在城區(qū)常住人口超過100萬人的大城市推進，選擇50個左右城市開展試點，每個試點城市選擇100個左右社區(qū)作為試點。
2）11月27日，國家發(fā)展改革委專題新聞發(fā)布會解讀《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁表示，住建部將配合國家發(fā)展改革委做好社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施工作：①全面開展城市體檢，摸清社區(qū)設(shè)施底數(shù)短板；②實施城市更新行動，因地制宜建設(shè)社區(qū)設(shè)施；③加強和改進住宅物業(yè)管理，助力提升社區(qū)服務(wù)水平。
3）我們在20231106外發(fā)報告《輕舟即過萬重山，物管配置正當時——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2024年度投資策略》中提出，2023年以來中央延續(xù)對物業(yè)相關(guān)的支持政策，集中在家政服務(wù)、家居消費、完整社區(qū)建設(shè)和養(yǎng)老服務(wù)層面，支持力度較強；2023年10月9日起，人民日報推出“關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)”系列報道，探討如何進一步提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，讓小區(qū)居民生活更舒心。我們認為，社區(qū)是承載人民群眾美好生活的重要空間，物業(yè)是社區(qū)基層治理的支柱，提升社區(qū)服務(wù)水平是“關(guān)鍵小事”，更是“民生大事”，中央和地方將持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展，物業(yè)行業(yè)政策面也將持續(xù)友好。
4）物業(yè)公司逐漸褪去“地產(chǎn)屬性”，增厚“服務(wù)消費”屬性。2022年部分民企物業(yè)受到母公司影響導(dǎo)致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降，2023H1歸母凈利潤增速已經(jīng)觸底回升；2023H1我們關(guān)注的重點公司第三方在管面積占比平均值約60%，物業(yè)公司對關(guān)聯(lián)方交付項目的依賴性降低，重點公司地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比為9.3%，毛利占比為9.3%，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響減弱；2023H1重點公司社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入同比增速為8.1%，較2022H2（為3.6%）有所回升，毛利占比為19.4%，社區(qū)增值業(yè)務(wù)是物業(yè)公司重要的利潤來源。
5）物管板塊表現(xiàn)偏離基本面，風險因子緩釋，板塊有較大修復(fù)空間。由于地產(chǎn)信用風險影響持續(xù)，美聯(lián)儲仍處于加息周期，且物管公司業(yè)績增長有所放緩，2023年初至11月29日，恒生物業(yè)管理指數(shù)累計漲跌幅為-41.7%。從PEG以及服務(wù)消費的行業(yè)屬性角度看，當前物管板塊表現(xiàn)偏離基本面。參考海外綜合后勤服務(wù)公司的穩(wěn)態(tài)估值以及海外住宅物業(yè)管理公司在穩(wěn)健增長期的估值，國內(nèi)物管公司在地產(chǎn)影響出清后，有較大估值修復(fù)空間。
投資建議：物業(yè)行業(yè)定位“社區(qū)治理基層支柱”，從中央到地方的各級政府政策支持力度較強；當前板塊指數(shù)已回調(diào)至歷史低位，近期房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，中央持續(xù)強化物業(yè)社區(qū)基層治理的支柱作用，我們建議1）重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降，推薦新城悅服務(wù)、萬物云，建議關(guān)注融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)；2）關(guān)注均衡發(fā)展，業(yè)績穩(wěn)健，同時社區(qū)增值業(yè)務(wù)表現(xiàn)較為突出的物管公司，推薦綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期、物業(yè)支持政策推進不及預(yù)期、關(guān)聯(lián)房企信用風險。
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