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本報告導讀：
　　11月房企銷售額跌幅繼續(xù)走闊，需求端提振的動能不足，銷售市場表現(xiàn)保持低迷，其中頭部房企的韌性更強。
　　摘要：
　　11月房企銷售端繼續(xù)呈現(xiàn)弱化趨勢，TOP50房企同比增速跌幅擴大3.4pct。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（下同），2023年11月，TOP50房企單月銷售額為2484億元，同比下跌31%，跌幅較上月擴大3.4pct。11月以來，包括深圳、長沙、蘇州等多個城市就調(diào)整普宅標準，放松限購、限貸、限售、落戶等方面出臺利好政策，但是從政策落地的效果來看，提振效果不及預期。從單個企業(yè)的表現(xiàn)來看，TOP50房企中74%的房企11月單月銷售額同比下滑，僅招商蛇口、綠城中國等保持同比正增長。
　　頭部房企韌性最強，中小房企競爭力不足，TOP31-50房企同比增速跌幅擴大13pct。以1-11月累計權益銷售額對TOP50房企進行劃分：TOP10房企11月單月銷售額為1403億元，同比下跌21%，跌幅收窄0.1pct；TOP11-30房企11月單月銷售額為765億元，同比下跌40%，跌幅擴大2.8pct；TOP31-50房企11月單月銷售額為315億元，同比下跌46%，跌幅擴大13.0pct。綜合來看，僅第一梯隊房企實現(xiàn)單月銷售金額降幅收窄，與10月表現(xiàn)一致。
　　2023年以來央國企占比呈上漲趨勢，11月兩者合計占比達到73%。央企11月單月銷售額為1175億元，同比下跌21%，跌幅擴大7.8pct；國企11月單月銷售額為643億元，同比下跌5%，跌幅擴大1.6pct；民企11月單月銷售額為665億元，同比下跌54%，跌幅擴大1.7pct。從央/國/民企的銷售占比來看，2023年央國企的銷售表現(xiàn)逐步向好，累計占比從1月的60%上漲13pct至11月的73%。
　　關注各地在深圳政策再放松后的政策跟進，以及12月季節(jié)性因素對銷售的刺激情況。從政策趨勢來看，隨著深圳降低二套首付比例、調(diào)整普宅認定標準后，市場對于其他城市尤其市核心一二線城市陸續(xù)進行政策跟進的預期逐步增強，后續(xù)將進一步關注重點城市政策出臺的情況。另外，12月為房企的業(yè)績沖刺期，部分房企或在供給端放量，將在一定程度上對銷售端產(chǎn)生刺激，預期銷售規(guī)模將出現(xiàn)環(huán)比上漲。建議關注資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風險提示：重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。