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11月新房銷售整體維持低迷，預(yù)計(jì)年末難有明顯翹尾行情。新房銷售方面，我們跟蹤的樣本30城月度周均值在11月表現(xiàn)依然低迷，周均成交約236萬方，環(huán)比下降8.9%；同比下降15.7%。12月作為傳統(tǒng)供銷旺季，預(yù)計(jì)銷售將會環(huán)比抬升，但我們認(rèn)為很難出現(xiàn)明顯的翹尾行情。我們認(rèn)為銷售的回暖仍需政策持續(xù)加碼及落地，且目前單一城市的政策效果都相對有限，更需要自上而下給予市場信心。
　　本周多家銀行召開房企座談會，致力改善房企融資環(huán)境。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、浙商銀行已披露與房企召開座談會的具體情況，包括萬科、綠城中國、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城發(fā)展、新希望地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)、首開股份、仁恒置地、大華集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)、偉星集團(tuán)等房企參會。我們認(rèn)為，近期銀行密集召開房企座談會，是具體落實(shí)中央金融工作會議、三部門金融機(jī)構(gòu)座談會等會議精神的重要舉措。地產(chǎn)融資“三支箭”滿一周年，從實(shí)際效果看不及預(yù)期，我們認(rèn)為對正常經(jīng)營的房企融資支持仍有提升空間。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為-4.9%。落后滬深300指數(shù)3.30個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第29名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為248.5萬平方米，環(huán)比提升5.0%，同比下降12.6%。其中樣本一線城市的新房成交面積為64.7萬方，環(huán)比6.1%，同比-8.1%；樣本二線城市為137.7萬方，環(huán)比4.1%，同比10.7%；樣本三線城市為46.2萬方，環(huán)比6.4%，同比-22.8%。從今年累計(jì)48周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)12799.9萬方，同比-8.6%；一線城市為3052.4萬方，同比-0.1%；二線城市為7258.0萬方，同比-9.6%；三線城市為2489.5萬方，同比-14.8%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)113.4萬方，環(huán)比下降3.6%，同比增長36.5%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為34.8萬方，環(huán)比1.8%；樣本二線城市為54.1萬方，環(huán)比-4.1%；樣本三線城市為24.5萬方，環(huán)比-9.3%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比減少12只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)52.98億元，環(huán)比減少90.12億元，總償還量94.67億元，環(huán)比增加16.58億元，凈融資額為-41.69億元，環(huán)比減少106.97億元。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來的觀點(diǎn)，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近12月的重要會議窗口期，我們認(rèn)為存在博弈政策的反彈機(jī)會，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。