>> 國(guó)金證券-政策月報(bào)第4期-穩(wěn)地產(chǎn)：“量變”如何引起“質(zhì)變”？-231205
| 上傳日期： |
2023/12/5 |
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來(lái)源： |
國(guó)金證券 |
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作者： |
趙偉 |
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11月，央、地穩(wěn)地產(chǎn)政策再加碼；頻出的地產(chǎn)政策或如何由“量變”如何引起“質(zhì)變”？本文系統(tǒng)梳理，可供參考。
一、穩(wěn)地產(chǎn)“金九銀十”后，金融工作會(huì)議指引下穩(wěn)地產(chǎn)再加碼
繼“金九銀十”各地穩(wěn)地產(chǎn)政策頻出后，中央金融工作會(huì)議“防風(fēng)險(xiǎn)”指引下，穩(wěn)地產(chǎn)政策優(yōu)化再加碼。地產(chǎn)鏈前端，百城土地成交情況延續(xù)低迷，11月土地流拍率平均近12%、成交土地溢價(jià)率繼續(xù)下探至3%。截至11月底，22限價(jià)城市中18城已放松限價(jià)?！跋薜貎r(jià)”取消后，地價(jià)分化加深，部分優(yōu)質(zhì)地塊成交價(jià)突破之前15%的溢價(jià)限制。
地產(chǎn)鏈中端，房企信用事件頻發(fā)下，保交樓和房企融資政策加碼。中央金融工作會(huì)議提出“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)...一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，各部委會(huì)議中對(duì)房企融資、保交樓等支持加碼。據(jù)媒體報(bào)道，11月下旬央行等召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)不低于”，進(jìn)一步加大對(duì)非國(guó)有房企供需兩端融資支持。
地產(chǎn)鏈后端，繼廣州之后、深圳大幅降低二套房首付比等以滿足居民改善性住房需求；二線城市穩(wěn)地產(chǎn)應(yīng)出盡出下，重心轉(zhuǎn)向落戶政策優(yōu)化。11月，地方地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼，一線城市中，深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一降低二套房首付比例至40%等；二線城市中，除了解除限購(gòu)、優(yōu)化信貸政策外，多地降低落戶門(mén)檻等以進(jìn)一步提升地產(chǎn)需求。
二、近期會(huì)議中，“三大工程”被頻頻提及，或是穩(wěn)地產(chǎn)的重要緩沖墊
下半年以來(lái)，高層會(huì)議中“三大工程”被頻頻提及，建設(shè)主體、土地要素、融資等政策支持等亦持續(xù)部署。7月中央政治局會(huì)議后，城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施和保障性住房建設(shè)成為后續(xù)多次提及的“三大工程”；相關(guān)部署也逐漸明確落地，多部門(mén)召開(kāi)會(huì)議從明確建設(shè)主體、提供資金和土地支持等推動(dòng)“三大工程”加快落地。
見(jiàn)微知著，“三大工程”并非獨(dú)立分割，而是相互聯(lián)系、同步規(guī)劃建設(shè)。11月下旬，廣州發(fā)布首個(gè)城中村改造征求意見(jiàn)稿，其關(guān)于城中村改造項(xiàng)目的安排中提及，伴隨著項(xiàng)目實(shí)施，確需新建或改建的公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施需同步建設(shè)及交付使用，其中或包含“平急兩用”的基礎(chǔ)設(shè)施；且城中村改造地塊應(yīng)按照一定比例配置保障性住房。
“三大工程”能否充當(dāng)穩(wěn)地產(chǎn)“緩沖墊”，資金支持或是關(guān)鍵。城中村改造資金或可分為財(cái)政資金，專項(xiàng)借款和貸款，社會(huì)資金及其他資金支持。在地方政府性基金收入延續(xù)回落狀態(tài)下，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助、項(xiàng)目專項(xiàng)借款等或是“三大工程”重要資金來(lái)源。根據(jù)棚改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，PSL支持、政策性開(kāi)發(fā)性銀行配合或可有效支撐項(xiàng)目資金。
三、穩(wěn)地產(chǎn)要“量變”到“質(zhì)變”，提振需求意愿、能力等或是關(guān)鍵
當(dāng)前我國(guó)穩(wěn)地產(chǎn)政策雖多，但主要集中于房企支持、購(gòu)房限制放松、政府工程托底等，要想實(shí)現(xiàn)“質(zhì)變”，提振地產(chǎn)銷售或是根本。傳統(tǒng)周期下，銷售是影響房企拿地意愿的主要驅(qū)動(dòng)因素。2016年以來(lái)，按揭貸、定金預(yù)收款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占比均在45%以上，2023年前10月占比51.3%。因此，銷售景氣度直接影響房企拿地和開(kāi)工意愿。然而，高庫(kù)存會(huì)削弱銷售對(duì)房企拿地意愿的影響。2014-2015年，高庫(kù)存下，房企拿地意愿低迷；2015年下半年起，地產(chǎn)銷售持續(xù)改善，至2017年下半年住宅庫(kù)存降至25億平米以下，成交土地面積增速才隨之轉(zhuǎn)正。2021年以來(lái)全國(guó)商品住宅庫(kù)存持續(xù)去化，但由于銷售低迷，商品住宅庫(kù)銷比反而上升，庫(kù)存去化周期明顯拉長(zhǎng)。
當(dāng)前銷售低迷、居民購(gòu)房意愿降低或并非主因政策限制，更多在于預(yù)期不穩(wěn)、收入壓制、信心不足等。2022年，地產(chǎn)凈停工面積攀升至9億平方米，占總施工面積比例達(dá)10.3%，對(duì)居民購(gòu)房預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。同時(shí)，2022年我國(guó)居民杠桿率達(dá)61.3%、處于較高水平；疊加疫情對(duì)居民就業(yè)和收入產(chǎn)生的“疤痕效應(yīng)”尚未完全修復(fù)，居民購(gòu)房意愿和能力或受壓制?！氨＝粯恰狈€(wěn)預(yù)期、降低購(gòu)房成本、穩(wěn)定就業(yè)、提升收入等類型政策或是后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)核心驅(qū)動(dòng)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策落地效果不及預(yù)期。
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