>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：一線城市樓市近期表現(xiàn)如何？-231208
| 上傳日期： |
2023/12/8 |
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| 465KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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一線城市樓市持續(xù)回暖，政策發(fā)力刺激有效
商品房：周度成交回暖，累計成交超去年。11月一線城市商品房成交面積同比-9.2%；2023W48成交面積同比+11.5%；年初至今（截止12月6日，下商品房部分相同）累計成交面積同比+1.4%。
二手房：認(rèn)房不認(rèn)貸政策效果顯著，9-11月市場熱度持續(xù)上升。11月成交套數(shù)同比+15.4%，環(huán)比+11.7%；年初至今（截止11月30日，下二手房部分相同）累計成交套數(shù)同比+15.8%。
我們認(rèn)為樓市的回暖將由一線城市帶動，近期政策全面發(fā)力，已進入密集釋放高峰期，有效提振樓市信心，一線城市商品房成交回暖再為市場注入一針強心劑，且廣深政策成效明顯，京滬后續(xù)有望跟進。
北京：樓市熱度略有回升，期待政策加碼
商品房：11月成交同比回正，周度成交同比回升明顯，累計成交超去年。11月北京商品房成交面積同比+0.4%；2023W48成交面積同比+95.7%；年初至今累計成交面積同比+1.7%。政策尚未發(fā)力，需求潛力仍存。
二手房：11月成交突破1.2萬套榮枯線，同比大幅改善，累計成交超去年同期。11月北京二手房成交1.4萬套，同比+15.9%；年初至今累計成交套數(shù)同比+7.7%。
11月掛牌量指數(shù)較9月高點-18.8%；掛牌價指數(shù)持續(xù)下行，環(huán)比-1.0%。
上海：當(dāng)前樓市整體略呈調(diào)整態(tài)勢
商品房：11月成交同比磨底，周度成交同比降幅收窄，累計成交高于去年同期。11月上海商品房成交面積同比-29.5%；2023W48成交面積同比-17.4%，此前10月24日金山放松限購政策為樓市帶來一股暖流，W43同比+40.8%，后續(xù)回至弱調(diào)整狀態(tài)；年初至今累計成交面積同比+5.0%。
二手房：11月成交低于1.5萬套榮枯線，同比仍處調(diào)整狀態(tài)，累計成交高于去年。11月上海二手房成交1.4萬套，同比-14.4%；年初至今累計成交套數(shù)同比+12.2%。
11月掛牌量指數(shù)較9月高點-8.0%；掛牌價指數(shù)持續(xù)下行，環(huán)比-1.1%。
廣州：政策刺激效果顯著，市場給出積極答復(fù)
商品房：11月成交同比持續(xù)上升，周度成交同比攀高，累計成交持平去年同期。11月廣州商品房成交面積同比+74.0%；2023W48成交面積同比+103.3%；年初至今累計成交面積持平去年。廣州為政策優(yōu)化力度最大的一線城市，樓市成交給出積極答復(fù)。
二手房：11月成交遠超8千套榮枯線，同比持續(xù)上升，累計成交高于去年。11月廣州商品房成交套1.0萬套，同比+75.6%；年初至今累計成交套數(shù)同比+27.7%。政策刺激效果頗具成效，二手房市場持續(xù)回暖。11月掛牌量指數(shù)較9月高點-10.8%；掛牌價指數(shù)持續(xù)下行，環(huán)比-1.3%。
深圳：樓市熱度有效提升，靜待政策效果完全顯現(xiàn)
商品房：11月成交同比回正，周度成交同比修復(fù)，累計成交低于去年同期。11月深圳商品房成交面積同比+0.4%；2023W48成交面積同比+17.9%，二套房首付比例下調(diào)政策立竿見影，成交同比處于回升趨勢，且政策傳導(dǎo)存在一定滯后性，效果未完全顯現(xiàn)；年初至今累計成交面積同比-9.8%。
二手房：11月成交低于5000套榮枯線，同比維持高增長，累計成交遠高于去年。11月深圳商品房成交4109套，同比+62.7%；年初至今累計成交套數(shù)同比+52.3%。
11月掛牌量指數(shù)較9月略有回升，或因二套房首付比例下調(diào)使部分有改善需求業(yè)主選擇掛牌出售；掛牌價指數(shù)持續(xù)下行，11月環(huán)比-0.2%。
投資建議：二手房“價格低谷”或?qū)⒔Y(jié)束，置換鏈條轉(zhuǎn)動帶動商品房市場持續(xù)回暖。
一線城市二手房成交持續(xù)提升使庫存得到良好的去化，掛牌量降勢或?qū)⒕S持，二手房市場以價換量趨勢或削弱，持有買漲不買跌的購房者觀望情緒有望降低，從而推動剛需及置換型需求釋放。我們認(rèn)為二手房成交的提升可有效帶動商品房市場回暖，在認(rèn)房不認(rèn)貸、首付利率下調(diào)、限購政策松動等因素的多重影響之下，置換的鏈條開始轉(zhuǎn)動。近期政策多點突破，后續(xù)需求端政策發(fā)力空間仍存，一線城市商品房成交回暖再為市場注入一針強心劑，推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：天健集團、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標(biāo)的（京投發(fā)展、城建發(fā)展），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬科A、綠城中國、華潤置地、保利發(fā)展）、⑤優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團、金地集團）。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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