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累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)12月銷售依舊承壓。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-11月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額55288億元，累計(jì)同比15.5%；單月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企11月單月銷售額為4285億元，同比30%，環(huán)比-3.4%。年末房企選擇加強(qiáng)推盤和促銷力度來(lái)沖業(yè)績(jī)，考慮到去年12月高基數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)12月房企銷售依舊承壓。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前高、中低、后穩(wěn)的走勢(shì)。
　　市場(chǎng)集中度方面，我們選取2023年1-9月百?gòu)?qiáng)權(quán)益口徑銷售額及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售額，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市場(chǎng)占有率分別為16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，較2022全年分別變動(dòng)0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。頭部集中度提升明顯。
　　高信用房企優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，中信用房企銷售依舊承壓。2023年1-11月高信用、十強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)房企銷售全口徑金額累計(jì)同比分別為+3.6%、-10%、-15.5%。2023年1-11月中信用、低信用房企銷售全口徑金額累計(jì)同比分別為-22.1%、-42.2%。市場(chǎng)集中度方面，我們選取2023年1-10月百?gòu)?qiáng)權(quán)益口徑銷售額及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售額，高信用、中信用和低信用房企的市場(chǎng)占有率分別為22.5%、4.2%和3.2%，較2022年底分別變動(dòng)+2.5%、-0.4%和-1.3%。
　　高信用房企增速持續(xù)保持領(lǐng)先十強(qiáng)房企，表明目前銷售市場(chǎng)中信用優(yōu)勢(shì)大于規(guī)模優(yōu)勢(shì)。高去化項(xiàng)目快速回流現(xiàn)金，支撐新增優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中信用房企增速持續(xù)弱于百?gòu)?qiáng)房企。中信用房企22年以來(lái)獲取增量土儲(chǔ)較少，未來(lái)可售貨值總量以及新開盤優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比進(jìn)一步下降。可售貨值質(zhì)量下滑導(dǎo)致整體去化率難以回升。我們預(yù)計(jì)中低信用房企后續(xù)銷售依舊承壓。
　　投資建議：歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。
　　持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。