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“先立后破”指向穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)、構(gòu)建新發(fā)展模式的重要性?！跋攘⒑笃啤庇袃蓪雍x，一是從宏觀經(jīng)濟(jì)出發(fā)，意指目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)根基尚不牢固，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)，仍需要發(fā)揮其應(yīng)有的正向作用。二是從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，過往高杠桿等不健康的發(fā)展模式正在退出歷史舞臺(tái)，一方面要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，另一方面發(fā)展新模式的前提是要確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　中央從2021年開始多次提到“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”，2023年頂層設(shè)計(jì)趨于完善，核心之一即“三大工程”。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到房地產(chǎn)要探索新的發(fā)展模式。2023年4月政治局會(huì)議首次提出“三大工程”，即保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造。具體看，保障性住房主要解決住房公平（保障）以及效率（市場(chǎng)）之間如何平衡的問題。8月國(guó)務(wù)院印發(fā)“14號(hào)文”，確定了配售型保障房發(fā)展的方向，致力于解決工薪收入群體住房困難問題；同時(shí)也提出讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善型住房需求。城中村改造主要聚焦改善大城市居民生活質(zhì)量、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。預(yù)計(jì)金融口配套資金支持政策、以及地方執(zhí)行細(xì)則的調(diào)整將陸續(xù)落地?！捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要聚焦閑置設(shè)施的高效利用?？偨Y(jié)而言，三大工程側(cè)重各有不同，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展從解決“有沒有”到解決“好不好”轉(zhuǎn)換過程中，都將發(fā)揮重要作用。
　　構(gòu)建新發(fā)展模式的前提是，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此次會(huì)議關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的措辭與12月政治局會(huì)議接近，較以往新增“持續(xù)”、“堅(jiān)決”二詞，指向目前房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。防范風(fēng)險(xiǎn)具體舉措可分為兩大方向，（1）支持房企合理的融資需求。2022年底出臺(tái)的房企融資“三支箭”政策歷時(shí)一周年，銀行信貸、債券融資未見明顯改善，定增逐步落地但對(duì)全局幫助有限，2023年房企出險(xiǎn)輿情仍在發(fā)生。在此背景下，10月底召開的中央金融工作會(huì)議提“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議延續(xù)該說法。我們預(yù)計(jì)2024年房企融資環(huán)境有望得到改善，包括自上而下融資政策加碼、已有政策在執(zhí)行層面的加力、保交樓資金繼續(xù)加碼等。（2）通過新房銷售企穩(wěn)修復(fù)提供流動(dòng)性，提升房企自身“造血”能力。此次會(huì)議并未出現(xiàn)需求端新表述，我們認(rèn)為7月政治局會(huì)議關(guān)于“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”相關(guān)基調(diào)將延續(xù)。北京、上海購(gòu)房政策有望邊際寬松，通過一線的全面寬松逐步改善樓市預(yù)期、恢復(fù)購(gòu)房者信心；新房售價(jià)限制適當(dāng)給予寬松，緩解非核心區(qū)積壓庫(kù)存問題，補(bǔ)充房企流動(dòng)性。
　　2024年的核心是“做”?？偨Y(jié)而言，我們認(rèn)為2024年房地產(chǎn)政策維度可考慮的方向包括：需求端、融資端繼續(xù)加碼支持，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)；“三大工程”細(xì)則進(jìn)一步落地、金融口配套資金支持落地，為房地產(chǎn)基本面提供增量支持。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來的觀點(diǎn)，最終政策力度有望媲美2008、2014年。擇股方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。