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11月投資端仍較弱，投資低位、開工轉(zhuǎn)正、竣工增速放緩。11月單月來看，投資同比10.6%（計(jì)算值-18.1%），較前值+0.7pct；開工同比+4.9%（計(jì)算值+4.7%），較前值+26.0pct；竣工同比+12.2%（計(jì)算值+10.3%），較前值-1.1pct。11月開工增速轉(zhuǎn)正，源于去年11月低基數(shù)以及為明年開年供給修復(fù)做準(zhǔn)備。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對(duì)于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減，經(jīng)計(jì)算22年前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了7.3%，剔除基數(shù)調(diào)整影響，若目前投資端也將更弱；考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。我們預(yù)計(jì)2023年預(yù)測(cè)（公布值）：投資同比-9.6%、開工同比-20.4%、竣工同比+16.0%，并維持2024年預(yù)測(cè)：投資同比-11.1%、開工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。
　　11月銷售端仍較弱，銷售面積公布值同比-10%、計(jì)算值同比-21%。11月單月來看，銷售面積同比-10.3%（計(jì)算值-21.3%），較前值-0.7pct；銷售金額同比-8.6%（計(jì)算值16.9%），較前值-0.6pct；銷售均價(jià)同比+1.8%（計(jì)算值+5.5%），較前值-1.4pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對(duì)于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減、并調(diào)減幅度逐月擴(kuò)大，經(jīng)計(jì)算22年前11月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了9.9%、下調(diào)幅度較上月擴(kuò)大了0.2pct，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計(jì)購(gòu)房力和購(gòu)買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。我們預(yù)計(jì)2023年預(yù)測(cè)（公布值）：銷售面積同比7.0%、銷售金額同比-4.3%，并維持2024年預(yù)測(cè)：銷售面積同比+2.6%、銷售金額同比+5.7%、銷售均價(jià)同比+3.0%。
　　11月資金來源同比降幅收窄，銷售回款、融資資金均降幅收窄。11月單月來看，資金來源同比-8.7%（計(jì)算值-10.5%），較前值+8.1pct。從11月各資金來源同比來看，國(guó)內(nèi)貸款同比+7.3%（計(jì)算值+7.1%），較前值+17.1pct；自籌資金同比-8.3%（計(jì)算值-10.0% ），較前值+9.3pct；定金及預(yù)收款同比-16.6% （計(jì)算值-16.1% ），較前值+2.0pct；個(gè)人按揭貸款同比-13.9%（計(jì)算值-14.2%），較前值+1.0pct。11月單月資金來源同比降幅收窄，其中銷售回款和融資資金均降幅收窄。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，但改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實(shí)際落地情況。
　　投資分析意見：投資銷售仍待修復(fù)，板塊積極信號(hào)到來，維持“看好”評(píng)級(jí)。近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提“房住不炒”，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放在首位，要求加快推進(jìn)三大工程，延續(xù)7月政治局會(huì)議的支持基調(diào)，京滬樓市政策放松再次強(qiáng)化支持態(tài)度，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端將有更進(jìn)一步的改善空間，同時(shí)預(yù)計(jì)三大工程將逐步進(jìn)入落地期。我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。