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單月銷售不及預(yù)期，12月銷售或?qū)⒀永m(xù)低迷態(tài)勢
　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-11月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。1-11月，全國商品房銷售面積10.05億平，同比下降8.0%（1-10月-7.8%），其中商品住宅銷售面積同比下降7.3%；1-11月商品房銷售額10.53萬億元，同比下降5.2%（1-10月-4.9%），其中商品住宅銷售額同比下降4.3%。11月單月商品房銷售面積和金額分別同比下降10.3%和8.6%（10月單月分別下降11.0%和8.1%）。分區(qū)域看，1-11月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為-4.3%、-10.2%、-2.8%、-8.8%，中部地區(qū)降幅明顯。據(jù)我們跟蹤的64城數(shù)據(jù)，12月前兩周新房銷售面積同比降幅仍超10%，12月銷售市場或?qū)⒀永m(xù)低迷態(tài)勢。
　　新開工實(shí)現(xiàn)增長，竣工數(shù)據(jù)保持增長
　　2023年1-11月，全國房屋新開工面積8.75億平，同比下降21.2%（1-10月-23.2%），11月單月新開工面積同比增長4.9%，自2021年3月以來首次實(shí)現(xiàn)增長，我們認(rèn)為新開工回暖主要和各地Q4搶開工有關(guān)。1-11月，房屋竣工面積6.52億平，同比增長17.9%（1-10月+19.0%），其中住宅竣工面積4.76億平，同比增長18.5%（1-10月+19.3%），竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)秀。在受疫情影響延期的項(xiàng)目陸續(xù)交付、保交樓政策持續(xù)推進(jìn)的雙重預(yù)期下，我們預(yù)計(jì)全年竣工數(shù)據(jù)雙位數(shù)增長可期。
　　開發(fā)投資降幅擴(kuò)大，銷售回款資金持續(xù)承壓
　　2023年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額10.40萬億元，同比下降9.4%（1-10月-9.3%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降9.0%，在銷售市場持續(xù)低迷和回款不及預(yù)期下，房企投資拿地和開工動(dòng)力持續(xù)下降。2023年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.70萬億元，累計(jì)同比下降13.4%（1-10月-13.8%），其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%（1-10月分別為-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%），國內(nèi)貸款和自籌資金邊際改善，銷售回款資金持續(xù)承壓，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　居民端在宏觀經(jīng)濟(jì)、收入預(yù)期和房價(jià)上漲預(yù)期等多重因素影響下，購房信心尚未完全修復(fù)，政策帶動(dòng)的購買力明顯不及預(yù)期。12月京滬購房政策調(diào)整后，一線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化全部落地，后續(xù)一線城市量增價(jià)穩(wěn)也有利于帶動(dòng)全國市場的企穩(wěn)回暖。我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊當(dāng)前估值水平、配置比例、市場預(yù)期和行業(yè)基本面都處于較低水平，政策窗口期值得關(guān)注。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。