>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場月度跟蹤報告(2023年11月)：1-10月百城宅地成交建面下降29%，土拍限價取消溢價率局部提升明顯-231218
| 上傳日期： |
2023/12/18 |
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| 1041KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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1-10月，百城宅地成交建面累計同比-28.5%，較1-9月小幅改善2.1pct，累計供需規(guī)模同比表現(xiàn)仍較弱勢，量縮價漲趨勢保持延續(xù)，1-10月一線、二線城市宅地成交樓面均價同比分別為+13.2%、+16.6%，漲幅較為明顯。
1-10月，百城宅地供應(yīng)建面39030萬平，同比-23.4%；成交建面25469萬平，同比-28.5%；成交樓面均價為6825元/平，同比+7.2%。分城市能級來看：
百城中一線城市宅地供應(yīng)建面2107萬平，同比-33.1%；成交建面1856萬平，同比-35.0%；成交樓面均價為24487元/平，同比+13.2%。
百城中二線城市宅地供應(yīng)建面13246萬平，同比-27.8%；成交建面8372萬平，同比-36.2%；成交樓面均價為8583元/平，同比+16.6%。
百城中三線城市宅地供應(yīng)建面23677萬平，同比-19.6%；成交建面15241萬平，同比-22.5%；成交樓面均價為3708元/平，同比+6.4%。
1-11月，TOP50房企新增土儲價值同比-10.6%，頭部央企投資規(guī)模領(lǐng)先，保利發(fā)展新增土儲價值超越華潤置地；地方國企中，建發(fā)房產(chǎn)新增土儲價值持續(xù)領(lǐng)先。
1-11月，TOP50房企新增土儲價值11384億元，同比-10.6%，新增土儲價值前三名為中海地產(chǎn)（1089.9億元）、保利發(fā)展（971.1億元）、華潤置地（898.6億元）；TOP50房企新增土儲面積8453萬平，同比-10.7%，新增土儲面積前三名為保利發(fā)展（675.1萬平）、華潤置地（625.9萬平）、建發(fā)房產(chǎn)（587.7萬平）。
22城10-11月共成交370宗土地，其中成交溢價率超過20%的土地為15宗，占比為4.1%，土拍限價取消溢價率局部提升明顯。
截至23年11月30日，22城前四批次土拍的完成情況如下：
第一批次：累計成交總價3689億元，整體溢價率約7.0%，供應(yīng)面積成交率80.6%；
第二批次：累計成交總價3667億元，整體溢價率約6.8%，供應(yīng)面積成交率80.7%；
第三批次：累計成交總價2115億元，整體溢價率4.6%，供地面積成交率為38.5%；
第四批次：累計成交總價648億元，整體溢價率5.5%，供地面積成交率為88.8%。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等
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