>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年11月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：70城二手房房價(jià)下行壓力加大，一線城市二手房市場“以價(jià)換量”態(tài)勢明顯-231218
| 上傳日期： |
2023/12/18 |
大?。?/td>
| 684KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.4%；二手房價(jià)格環(huán)比下降0.8%。
核心觀點(diǎn)
11月70個(gè)大中城市新房與二手房房價(jià)持續(xù)下跌，二手房房價(jià)下行壓力加大。70大中城市新房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與上月持平；二手房房價(jià)環(huán)比下跌0.8%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手房房價(jià)創(chuàng)下2014年11月以來單月最大降幅。新房房價(jià)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月持續(xù)下滑；二手房房價(jià)已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月持續(xù)下滑。70個(gè)大中城市中，新房、二手房房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量均處于歷史高位。11月新房房價(jià)環(huán)比上漲的城市僅9個(gè)，比上月減少2個(gè)，下跌城市有59個(gè)，比上月增加3個(gè)；二手房沒有城市房價(jià)環(huán)比上漲，下跌城市有69個(gè)，比上月增加2個(gè)。二手房房價(jià)下行壓力明顯加大，主要是因?yàn)?，各類購房利好政策落地后，置換需求導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)增長，同時(shí)二手房業(yè)主方心理預(yù)期松動(dòng)，積極以價(jià)換量。
一線城市二手房房價(jià)明顯承壓，“以價(jià)換量”態(tài)勢明顯。1）新房：一線城市新房房價(jià)持續(xù)下行，上海房價(jià)相對(duì)更有韌性。一線城市新房房價(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅與上月持平。其中，北京環(huán)比下降0.1%（前值：-0.4%）；上海環(huán)比上漲0.6%（前值：+0.2%）；廣州環(huán)比下降0.9%（前值：-0.7%），連續(xù)6個(gè)月房價(jià)下滑；深圳環(huán)比下降0.8%（前值：-0.5%），連續(xù)7個(gè)月房價(jià)下滑。上海房價(jià)相對(duì)更有韌性，2019年8月以來環(huán)比始終保持正增長。2）二手房：一線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降1.4%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2011年有數(shù)據(jù)以來單月最大降幅。北京環(huán)比下降1.4%（前值：-1.1%）；上海環(huán)比下降1.5%（前值：-0.8%）；廣州環(huán)比下降1.0%（前值：-0.8%）；深圳環(huán)比下降1.5%（前值：-0.5%）。一線城市11月“以價(jià)換量”態(tài)勢明顯，二手房掛牌量走高、可選房源增加，部分換房意愿迫切的二手房業(yè)主選擇下調(diào)價(jià)格以加速成交，11月北京、深圳、上海二手房日均成交套數(shù)分別為418、107、537套，環(huán)比分別增加22%、18%、10%。我們認(rèn)為，隨著11月22日深圳、12月14日北京和上海購房政策大力度優(yōu)化后，預(yù)計(jì)市場活躍度或?qū)⒚黠@提升，進(jìn)而穩(wěn)定一線城市的價(jià)格預(yù)期。
二線城市新房房價(jià)環(huán)比跌幅均擴(kuò)大，杭州是二線城市中唯一新房二手房房價(jià)均未出現(xiàn)下跌的城市。1）新房：二線城市新房房價(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。81%的城市新房房價(jià)環(huán)比下跌，天津、杭州、成都、昆明、西安、蘭州新房房價(jià)環(huán)比持平或略有上漲，其余城市環(huán)比均下跌,環(huán)比跌幅相對(duì)較大的城市有沈陽、大連、南昌，跌幅高達(dá)0.8~0.9%。2）二手房：二線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。僅杭州環(huán)比持平以外，其余城市環(huán)比均下跌，廈門、青島、武漢、南寧、昆明二手房房價(jià)環(huán)比跌幅相對(duì)較大，均超過1%。11月杭州二手房市場延續(xù)“杭六條”新政后的回溫態(tài)勢，根據(jù)杭州房管局的數(shù)據(jù)，11月杭州二手住宅成交5574套，繼10月環(huán)比增長42%后，再度出現(xiàn)了環(huán)比6%的增長，這個(gè)成交量僅次于今年3月的6264套，處于2021年下半年以來的次高位，1-11月累計(jì)同比增速為35%，市場活躍度提升下，房價(jià)仍具備一定韌性。
三線城市持續(xù)面臨較大的房價(jià)下行壓力。1）新房：三線城市新房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。89%的三線城市新房房價(jià)環(huán)比下跌，僅吉林（環(huán)比+0.3%）、宜昌（環(huán)比+0.1%）、大理（環(huán)比+0.1%）、泉州（環(huán)比持平）；環(huán)比跌幅相對(duì)較大的城市有無錫、揚(yáng)州、煙臺(tái)、常德、韶關(guān)，跌幅高達(dá)0.8~0.9%。2）二手房：三線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。所有三線城市二手房房價(jià)環(huán)比增速均為負(fù)。
改善型（144平以上）產(chǎn)品新房房價(jià)環(huán)比降幅收窄；各面積段產(chǎn)品的二手房房價(jià)均承壓。1）剛需產(chǎn)品：90平以下新房房價(jià)環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房價(jià)環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。2）剛改產(chǎn)品：90-144平新房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與上月持平；二手房房價(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。3）改善型產(chǎn)品：144平以上新房房價(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房價(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
投資建議
近期行業(yè)需求及融資端政策均明顯發(fā)力，尤其是京滬購房政策同步大力度調(diào)整后，預(yù)計(jì)市場活躍度或?qū)⒚黠@提升，進(jìn)而穩(wěn)定一線城市的價(jià)格預(yù)期，將對(duì)整體房地產(chǎn)市場信心的重塑和預(yù)期回升具有積極作用。我們認(rèn)為，短期關(guān)注各項(xiàng)支持政策落地實(shí)際效果以及效果持續(xù)性，中長期關(guān)注城中村改造、保障性住房建設(shè)推進(jìn)帶來的行業(yè)機(jī)會(huì)。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的
|
|
