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板塊行情：本周（12月11日-12月15日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲1.1%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第6位。
　　政策要聞：中央層面：1）中華人民共和國(guó)中央人民政府：積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。2）國(guó)家金融監(jiān)督管理總局：穩(wěn)妥防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)。配合化解存量地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控新增債務(wù)。地方層面：1）北京：首套住房貸款最低首付款比例不低于30%；位于城六區(qū)、城六區(qū)以外的二套住房貸款最低首付款比例分別不低于50%、40%；個(gè)人住房貸款年限最長(zhǎng)30年；調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。2）上海：首套房、二套住房商業(yè)住房貸款最低首付款比例分別為不低于30%、50%，貸款利率下限分別不低于LPR-10BP、LPR+30BP；調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。3）深圳：住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，4年內(nèi)竣工；非住房類建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)建筑高度和建筑規(guī)模劃分開工、竣工期限，其中竣工期限最高為6年。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）萬(wàn)科A：公司和銀行的合作一直都比較順暢，11月、12月均持續(xù)獲得銀行貸款。2）保利發(fā)展：保利發(fā)展擬以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)公司股份，回購(gòu)股份用途用于維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益；回購(gòu)資金總額不低于人民幣10億元（含），不超過(guò)人民幣20億元（含），回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)人民幣15.19元/股；實(shí)控人保利集團(tuán)計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，增持公司A股股份，增持金額不低于人民幣2.5億元，不超過(guò)人民幣5億元，增持價(jià)格不超過(guò)15.19元/股；截至12月15日，保利集團(tuán)累計(jì)增持公司A股股份495.71萬(wàn)股，占公司總股本的0.04%，累計(jì)增持金額為人民幣5000萬(wàn)元，已達(dá)到增持計(jì)劃金額下限的20%。3）碧桂園：公司以30.685億元出售珠海萬(wàn)達(dá)商管1.79%股權(quán)予萬(wàn)達(dá)。4）招商蛇口：公司與蘇州市相城區(qū)、蘇州城投集團(tuán)合作簽約。
　　銷售端：新房成交環(huán)比回升，二手房成交同比保持上升。1）本周21城商品房成交面積304.4萬(wàn)方，環(huán)比上升21%，同比下降8%；年初至今21城成交面積1.49億方，累計(jì)同比下降4.6%。2）分城市級(jí)別來(lái)看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為99.9萬(wàn)方、140.4萬(wàn)方、64.1萬(wàn)方，周環(huán)比增速分別為48%、10%、12%，周同比增速分別為2%、-8%、-18%。3）本周11城二手房成交面積151.7萬(wàn)方，環(huán)比下降5%，同比上升10%；年初至今11城二手房成交面積7802萬(wàn)方，同比上升26%。
　　投資策略：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題的房企。2023年9月的需求端政策放松節(jié)奏加快，但銷售回暖低于預(yù)期，2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力。低質(zhì)量土儲(chǔ)仍是行業(yè)的難題，部分房企仍有償債壓力，部分優(yōu)質(zhì)國(guó)央企也面臨計(jì)提存貨減值的業(yè)績(jī)壓力。中長(zhǎng)期看，探索出資產(chǎn)端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機(jī)會(huì)仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。