>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第50周周報(12月9日-12月15日)：新房二手房成交同環(huán)比均改善；京滬購房政策大力度放松-231219
| 上傳日期： |
2023/12/19 |
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| 1934KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比由負轉正，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比增幅擴大；土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由負轉正，同比降幅收窄。40城新房成交面積為288.4萬平方米，環(huán)比上漲6.4%，環(huán)比漲幅較上周擴大了30.5百分點，同比下降24.0%，同比降幅較上周減少了5.4個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為27.0%、4.5%、-3.6%，同比增速分別為-22.7%、-14.1%、-44.9%。一、二線城市同比降幅較上周分別縮小了15.1、10.0個百分點，三四線城市同比降幅較上周擴大了12.5個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比增幅擴大。18個城市成交面積為167.8萬平方米，環(huán)比下降0.1%，環(huán)比降幅較上周減小了6.9個百分點，同比上漲19.5%，同比增幅較上周增加了1.9個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-9.3%、0.5%、6.2%，同比增速分別為47.7%、3.1%、36.6%。一線城市同比增幅較上周縮小了2.7個百分點，二、三四線城市同比增幅較上周分別擴大了1.5、10.0個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上升，同比下降；去化周期同環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為10118萬平方米，環(huán)比增速為0.6%，同比增速為-4.2%。去化周期為19.1個月，環(huán)比提升0.1個月，同比提升3.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為19.3、16.9、60.1個月，一線城市環(huán)比增加0.4個月，二、三四線城市環(huán)比分別降低0.6、2.0個月，一、二、三四線城市同比分別提升0.9、6.2、32.3個月。
土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為7209.5萬平方米，環(huán)比上漲11.9%，同比下降20.1%；成交土地總價為1520.5億元，環(huán)比上漲17.8%，同比下降30.3%；成交土地樓面均價為2109.1元/平，環(huán)比上漲5.2%，同比下降12.8%；百城成交土地溢價率為5.0%，環(huán)比上漲1.8個百分點，同比上漲2.0個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為164.1億元，環(huán)比上升9.5%?？們斶€量為145.6億元，同比上升139.5%（前值：15.1%），環(huán)比上升116.3%；凈融資額為18.5億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為1.1%，較上周上升4.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為2.8%，較上周上升4.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.30X，較上周下降0.11X。北上資金對公用事業(yè)、汽車、房地產(chǎn)加倉金額較大，分別為7.63、4.71、3.40億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.04%（上周為-0.79%），凈買入3.40億元（上周凈賣出0.75億元）。
投資建議
行業(yè)需求及融資端政策均明顯發(fā)力。一方面，本周召開的中央經(jīng)濟工作會議是六年來首次未提“房住不炒”，讓房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)的真實需求是有必要的；同時，高度重視“房地產(chǎn)風險的防范與化解”、“不同所有制房企的合理融資需求”，給市場注入了一定的信心，緩解了部分對于民營房企和出險房企的連環(huán)信用恐慌。另一方面，本周京滬購房政策同步調(diào)整，力度較大，有望進一步釋放購買需求，也將對整體房地產(chǎn)市場信心的重塑和預期回升具有積極作用。我們認為，短期京滬政策應該能有明顯效果，基于城市基本面更好、政策超6年未調(diào)整過等因素，預期持續(xù)時間與深圳相比更久一些，但中長期看，居民對收入和房價預期的扭轉才能使寬松政策起到更好的疊加效用。
從行業(yè)基本面來看，本周統(tǒng)計局公布了行業(yè)月度數(shù)據(jù)：1）11月全國商品房銷售面積同比降幅收窄，但住宅降幅持續(xù)擴大，市場仍處于筑底階段；低基數(shù)下，11月新開工同比增速雖然轉正、地產(chǎn)投資邊際改善，但實際房企開工與投資的積極性整體仍然較弱。2）11月70大中城市新房價格環(huán)比下降0.4%，連續(xù)六個月持續(xù)下滑；二手房價格環(huán)比下降0.8%，連續(xù)七個月持續(xù)下滑。我們認為，基于行業(yè)基本面仍然承壓，房價仍面臨下行壓力，行業(yè)供需端政策預計將持續(xù)發(fā)力，不過其落地效果以及效果持續(xù)性仍需要一段時間的驗證與觀察。
現(xiàn)階段我們建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊。
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