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核心摘要
　　本月觀點(diǎn)：近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議呵護(hù)基調(diào)延續(xù)，統(tǒng)籌化解風(fēng)險(xiǎn)，多家銀行響應(yīng)“三個(gè)不低于”并開展支持房企融資性質(zhì)座談會(huì)，卓越、新城控股、龍湖集團(tuán)等多家民企完成發(fā)行或擬發(fā)行中期票據(jù)；需求端方面，一線城市限制性政策加速退出。臨近年末推盤量低位回升，新房成交有望延續(xù)環(huán)比改善，但當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)于未來房?jī)r(jià)、收入預(yù)期仍相對(duì)謹(jǐn)慎，需關(guān)注后續(xù)銷售走向。投資建議方面，行業(yè)弱復(fù)蘇下，短期土儲(chǔ)質(zhì)量仍為房企估值核心，建議擁抱土儲(chǔ)質(zhì)量佳、增長(zhǎng)確定性強(qiáng)、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬科A等；同時(shí)關(guān)注物管（招商積余、保利物業(yè)等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀(jì)（貝殼）等細(xì)分領(lǐng)域龍頭及城中村改造等主題性機(jī)會(huì)。
　　政策：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議呵護(hù)基調(diào)延續(xù)，一線城市限制性政策加速退出。11月涉房類政策30項(xiàng)，其中偏松類政策29項(xiàng)；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議呵護(hù)基調(diào)延續(xù)，統(tǒng)籌化解風(fēng)險(xiǎn)，“三大工程”相關(guān)進(jìn)程有望提速；北上深接連落地重磅新政，限制性政策加速退出。
　　資金：房企境內(nèi)融資環(huán)比改善，迎來新一輪政策支持。11月房企境內(nèi)債融資規(guī)模305億元，環(huán)比升37.2%；11月下旬以來監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸提出“三個(gè)不低于”，多家銀行響應(yīng)并開展支持房企融資性質(zhì)的座談會(huì)；11月以來卓越、美的置業(yè)、新城控股、龍湖集團(tuán)、金輝集團(tuán)等多家民企完成發(fā)行或擬發(fā)行中期票據(jù)；首批4單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，參與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企迎來利好。
　　樓市：百城住宅價(jià)格環(huán)比企穩(wěn)，成交壓力仍存。臨近年末推盤量低位回升，12月（截至20日）新房成交環(huán)比改善，重點(diǎn)50城新房月日均成交套數(shù)環(huán)比升1.4%，百城住宅平均價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比企穩(wěn)回升，但當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)于未來房?jī)r(jià)、收入預(yù)期仍相對(duì)謹(jǐn)慎，需持續(xù)關(guān)注后續(xù)銷售走向。
　　地市：供給放量成交疲弱，取消“限地價(jià)”提振效果有限。11月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比增120.8%；成交建面環(huán)比降26.6%。據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，全國(guó)1-11月供地計(jì)劃完成率不足70%，臨近年末各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供給，拉動(dòng)市場(chǎng)成交；22個(gè)實(shí)行集中供地公告的城市中，已有18個(gè)取消土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式；11月土地市場(chǎng)，在仍有“限地價(jià)”要求的26宗地塊中，無地塊觸達(dá)最高價(jià)，88宗“價(jià)高者得”地塊中，底價(jià)成交占比74%，0-15%溢價(jià)率占比10%，15%以上溢價(jià)率地塊僅占比16%。
　　房企：百?gòu)?qiáng)銷售延續(xù)低迷，拿地積極性環(huán)比回落。11月單月百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比減少3.4%，同比下降30%，同比降幅較10月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；1-11月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降15.5%、銷售面積同比下降23.4%。受10月高基數(shù)影響，11月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售面積比環(huán)比分別降30.8pct、26pct。多地土拍取消“限地價(jià)”后，房企拿地更加精準(zhǔn)，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，土拍分化加劇，中小型民企受困于資金實(shí)力，獲取優(yōu)質(zhì)地塊難度大大增加。
　　板塊表現(xiàn)：11月申萬地產(chǎn)板塊跌1.48%，跑贏滬深300（-2.14%）；截至2023年12月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）12.91倍，估值處于近五年78.8%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。