>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第51周周報(12月16日-12月22日)：京滬新政后首周一線城市成交量大增；住建部提穩(wěn)需求、穩(wěn)融資、重品質(zhì)-231225
| 上傳日期： |
2023/12/26 |
大小： |
1836KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房成交面積同比由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比增幅擴大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比增幅擴大；一線城市新房與二手房成交同環(huán)比均大幅增長。土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率環(huán)比下降。
核心觀點
新房成交面積同比由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比增幅擴大；一線城市同環(huán)比大幅增長。40城新房成交面積為361.9萬平方米，環(huán)比上漲25.3%，環(huán)比漲幅較上周擴大了18.7百分點，同比上漲17.2%，同比漲幅較上周擴大了41.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為34.2%、26.0%、15.4%，同比增速分別為46.2%、26.4%、-26.9%。一、二線城市同比漲幅較上周分別擴大了68.9、40.5個百分點，三四線城市同比降幅較上周縮小了17.8個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅小幅擴大，同比增幅擴大；一線城市同環(huán)比大幅增長。18個城市成交面積為163.8萬平方米，環(huán)比下降2.3%，環(huán)比降幅較上周擴大了2.2個百分點，同比上漲57.3%，同比漲幅較上周擴大了37.8個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為19.0%、-5.7%、-9.4%，同比增速分別為62.7%、43.4%、89.6%。一、二、三四線城市同比增幅較上周分別擴大了15.0、40.4、53.1個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為10101萬平方米，環(huán)比增速為-0.2%，同比增速為-5.0%。去化周期為17.7個月，環(huán)比提升0.2個月，同比提升3.0個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為18.4、15.3、57.7個月，一、三四線城市環(huán)比分別提升0.3、2.8個月，二線城市環(huán)比持平，一線城市同比減少4.9個月，二、三四線城市同比分別提升3.3、30.5個月。
土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同比上升，環(huán)比下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為10882.3萬平方米，環(huán)比上漲37.6%，同比上漲0.5%；成交土地總價為2617.3億元，環(huán)比上漲80.1%，同比上漲28.8%；成交土地樓面均價為2405.1元/平，環(huán)比上漲30.9%，同比上漲28.1%；百城成交土地溢價率為3.3%，環(huán)比下降0.6個百分點，同比上漲0.2個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升，環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為124.4億元，同比上升11.3%?？們斶€量為166.1億元，同比上升39.4%（前值：139.5%），環(huán)比上升14.1%；凈融資額為-41.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-4.1%，較上周下降5.2pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為4.0%，較上周下降6.8pct。房地產(chǎn)板塊PE為10.85X，較上周下降0.45X。北上資金對電力設(shè)備、汽車、基礎(chǔ)化工加倉金額較大，分別44.89、15.59、7.72億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.81%（上周為0.04%），凈賣出3.91億元（上周凈買入3.40億元）。
政策：12月21-22日，住建部工作會議召開，提出要因城施策、一城一策、精準施策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，此外，還指出，房地產(chǎn)已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)入“好不好”的時代，明年選擇一些城市和企業(yè)試點，抓一批好房子樣板出來，不同的價格下有不同的好房子。我們認為，這是行業(yè)由追求“量”到注重“質(zhì)”的提高的開始，未來對于住房品質(zhì)的要求會逐步提高。同時，住建部部長倪虹還強調(diào)一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，住建部將會同金融監(jiān)管總局指導房地產(chǎn)融資，再度釋放房企融資的積極信號。此外，本周住建部相關(guān)負責人表示，新一輪保障房規(guī)劃建設(shè)除了將原有的公租房和保租房作為配租型保障房外，還進一步引入了配售型保障房，即一種按保本微利原則配售的住房。配售型保障房在規(guī)模上遵循“以需定建”的準則，并通過封閉管理的形式強調(diào)突出住房的保障屬性。新一輪保障房建設(shè)將重點保障工薪收入群體和城市需要引進的群體。地方需求端政策持續(xù)發(fā)力。海南發(fā)布十條政策，涉及個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準、降低存量房貸利率、不動產(chǎn)“帶押過戶”、二手房交易轉(zhuǎn)讓年限及增加多孩家庭購買商品住房套數(shù)等政策優(yōu)化。北京發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管新政征求意見稿，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。我們認為，本次北京強化預(yù)售資金監(jiān)管，將有助于防范項目風險，穩(wěn)定購房者預(yù)期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預(yù)計將有更多城市跟進。
投資建議
我們認為，短期關(guān)注近期各項支持政策落地實際效果以及效果持續(xù)性，中長期關(guān)注城中村改造、保障性住房建設(shè)推進帶來的行業(yè)機會。當前大背景下，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性。穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企或?qū)⑹芤嬗诤罄m(xù)更有針對性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來，或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風險提
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