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市場(chǎng)行情：12月物管板塊指數(shù)-3.1%，1-12月累計(jì)漲跌幅-34.5%
　　指數(shù)：2023年12月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)單月漲跌幅為-3.1%，跑輸滬深300指數(shù)1.2pct.，跑輸恒生指數(shù)3.1pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)2.2pct.。2023年1-12月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計(jì)漲跌幅為-34.5%，跑輸滬深300指數(shù)23.2pct.，跑輸恒生指數(shù)20.8pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)21.4pct.。
　　個(gè)股：2023年12月，樣本股平均漲跌幅為-4.0%，漲幅前列為：金科服務(wù)（+21.3%）、旭輝永升服務(wù)（+15.1%）、萬(wàn)物云（+3.1%）；1-12月，樣本股平均漲跌幅為-43.3%，跌幅前列為：旭輝永升服務(wù)（-64.5%）、新城悅服務(wù)（-64.3%）、碧桂園服務(wù)（-63.6%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-63.5%）、雅生活服務(wù)（-61.6%）。
　　12月港股通持股比例變化：綠城服務(wù)（+0.54pct）、碧桂園服務(wù)（+0.50pct）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（+0.21pct）、新城悅服務(wù)（+0.19pct）、融創(chuàng)服務(wù)（+0.15pct）；1-12月港股通持股變化：雅生活服務(wù)（+12.27pct）、碧桂園服務(wù)（+11.07pct）、綠城服務(wù)（+5.28pct）、融創(chuàng)服務(wù)（+3.69pct）、世茂服務(wù)（+2.43pct）。
　　估值：樣本股2023年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從3到21，均值約為10；樣本股2024年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從2到16，均值約為8。截至2023年12月29日，多家重點(diǎn)公司估值處于中位值下方，重點(diǎn)公司PE-ttm（當(dāng)前/中位值）：中海物業(yè)（13/30）、建發(fā)物業(yè)（15/27）、萬(wàn)物云（17/20）、融創(chuàng)服務(wù)（9/27）、招商積余（18/31）等。
　　行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，加快生活服務(wù)數(shù)字化賦能；上海北京調(diào)整購(gòu)房首付比例和貸款利率下限，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
　　中央：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造等“三大工程”建設(shè)；全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)積極采取措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型。商務(wù)部等提出通過(guò)數(shù)字化賦能推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，驅(qū)動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。
　　地方：上海北京調(diào)整購(gòu)房首付比例和貸款利率下限，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　企業(yè)動(dòng)態(tài)：重點(diǎn)公司持續(xù)回購(gòu)股份，碧桂園服務(wù)發(fā)布資產(chǎn)減值公告
　　12月，金科服務(wù)、綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、萬(wàn)物云持續(xù)回購(gòu)股份；新大正發(fā)布董事高管增持公司股份計(jì)劃，增持金額不少于1070萬(wàn)元；碧桂園服務(wù)發(fā)布資產(chǎn)減值公告，就關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值撥備約人民幣18億元至23億元；商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值計(jì)提約人民幣14億元至18億元。
　　投資建議：物管政策面友好，基本面穩(wěn)健，美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期提升，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?zhuān)飿I(yè)指數(shù)回落至歷史低位，當(dāng)前是配置物管行業(yè)的較好時(shí)間點(diǎn)，建議關(guān)注三條主線(xiàn)：1)“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。2)“均衡發(fā)展”：長(zhǎng)期看好獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，項(xiàng)目質(zhì)量較高，整體運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力較強(qiáng)，現(xiàn)金流充沛，兼具成長(zhǎng)性的物管公司，推薦綠城服務(wù)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注新大正。3)“穩(wěn)健國(guó)企”：看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。推薦保利物業(yè)、招商積余，建議關(guān)注中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。