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公募REITs具備強(qiáng)制高比例穩(wěn)定分紅特征，股息收益已有較強(qiáng)吸引力：公募REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。項(xiàng)目審核時(shí)注重底層資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)定性、可持續(xù)性及基金分紅的穩(wěn)定性。以2023年12月29日收盤價(jià)計(jì)，產(chǎn)權(quán)類REITs2023年預(yù)計(jì)分派率在3.9%-6.6%區(qū)間，中位數(shù)約為4.8%；經(jīng)營權(quán)類REITs2023年預(yù)計(jì)分派率在7.5%-12.3%區(qū)間，中位數(shù)約為10%，6只REITs預(yù)計(jì)分派率超10%。
　　與股債相比，公募REITs當(dāng)前具備較好的投資性價(jià)比：公募REITs2023年的預(yù)計(jì)分派率顯著高于對應(yīng)業(yè)態(tài)A股行業(yè)指數(shù)2022年的股息率。以高速公路行業(yè)為例，公路(中信)行業(yè)指數(shù)2022年股息率約為3.8%，而高速公路REIT板塊中2023年預(yù)計(jì)可供分派率最低的也有7.5%，最高達(dá)12.3%。對標(biāo)滬深A(yù)股，22年股息率10%的滬深A(yù)股上市公司僅有26家，占比僅0.5%，集中在煤炭行業(yè)，而該產(chǎn)業(yè)的周期性波動較大。以2022年股息率前10的公司來看，各年的股息率及現(xiàn)金分紅率都有所波動，2020-2022年平均股息率約為11.1%，平均現(xiàn)金分紅率約為55.3%。且在嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)的背景下，高息城投債和非標(biāo)逐步縮量。綜合考慮，公募REITs當(dāng)前已具備較好的投資性價(jià)比。
　　利好因素增多，向上有動能。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步修復(fù)，以運(yùn)營類資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的公募REITs經(jīng)營面亦逐步修復(fù)。2023年公募REITs市場整體發(fā)行節(jié)奏偏緩，2024年市場解禁壓力將得到較大緩釋，拋壓下降。FOF、社保等增量資金渠道也正逐步打開。同時(shí)涉及REITs性質(zhì)認(rèn)定、流動性服務(wù)評價(jià)豁免等相關(guān)政策指引已推出，REITs投資中涉及會計(jì)及稅務(wù)相關(guān)制度也有望完善，制度體系的持續(xù)建設(shè)完善將使投資者能更好踐行長期投資理念，激發(fā)市場活力。
　　投資建議：把握REITs系統(tǒng)性機(jī)遇。我們在年度策略報(bào)告《低位蘊(yùn)生機(jī)，增量有源，估值提升有據(jù)——2024年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs策略報(bào)告》中提出：1）城鎮(zhèn)化后期，公共事業(yè)產(chǎn)品有漲價(jià)預(yù)期；2）目前REITs整體低估，隨著增量資金入場（如FOF，社保等），板塊將迎來價(jià)值重估。比較A股股息率與REITs的股息率，我們可以得出結(jié)論：REITs的高股息源于1）高比例的強(qiáng)制分紅，2）收益及現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的底層資產(chǎn)，故而目前REITs的高股息將大概率持續(xù)。隨著資產(chǎn)荒的持續(xù)演繹，高股息資產(chǎn)價(jià)值有望重估，REITs板塊有望最先受益。結(jié)合股息率及2023年前三季度經(jīng)營基本面等考慮，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)建議關(guān)注華夏合肥高新REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT及國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT；經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)建議關(guān)注中信建投國電投新能源REIT，中航首鋼綠能REIT及國金中國鐵建REIT及鵬華深圳能源REIT。風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的長期投資者可配置保租房REIT板塊。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：C-REITs常態(tài)化發(fā)行不及預(yù)期，政策出臺不及預(yù)期。