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事件：
　　根據(jù)央行網(wǎng)站信息，2023年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款3,500億元。期末抵押補(bǔ)充貸款余額為32,522億元。
　　1月4日，深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布。
　　1月4日,《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。據(jù)南方日?qǐng)?bào)，1月5日，廣州荔灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心以石圍塘項(xiàng)目為試點(diǎn)，率先落地全市第一批“房票安置”。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　PSL重啟支持三大工程，參考上輪經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)本輪PSL也將連續(xù)投放。根據(jù)央行網(wǎng)站信息，23年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款3,500億元，考慮到近兩月央行行長(zhǎng)潘功勝多次公開(kāi)表示將為“三大工程”提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，我們認(rèn)為本次PSL重啟將主要用于支持三大工程，尤其其中的城中村改造和保障房建設(shè)。此外，回顧上一輪棚改的PSL投放經(jīng)驗(yàn)：1）上輪PSL資金是啟動(dòng)后按月度連續(xù)投放的，2014年12月投放3831億元、2015年5月投放2628億元作為開(kāi)頭啟動(dòng)，后續(xù)按照月度陸續(xù)投放，因而預(yù)計(jì)本輪PSL后續(xù)投放也將可能是連續(xù)投放；2）上輪PSL發(fā)行傳遞至三四線銷(xiāo)售改善和GDP改善約為3個(gè)季度左右時(shí)間，我們發(fā)現(xiàn)PSL在2015Q2放量后，三四線城市在2016Q1銷(xiāo)售面積同比迎來(lái)明顯增長(zhǎng)，考慮本輪聚焦一二線，因而預(yù)計(jì)本輪PSL投放生效滯后時(shí)間將縮短至2-3個(gè)季度；3）上輪棚改中，資金來(lái)源多元化，其中PSL占比投資約50%，預(yù)計(jì)本輪城改資金中也將是多元化資金組成，但同樣PSL是其中最關(guān)鍵組成部分；4）政策性銀行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款最為關(guān)鍵，其具備PSL支持、擴(kuò)表工具、用途靈活三大特色，分別賦予棚改擁有更高資金能量、更大加杠桿空間及適用于土地征收三大優(yōu)勢(shì)，因而預(yù)計(jì)本輪中PSL支持的專(zhuān)項(xiàng)借款也將是重要組成部分。
　　廣州、深圳陸續(xù)發(fā)布城改實(shí)施細(xì)則，預(yù)計(jì)地方實(shí)施細(xì)也將陸續(xù)推出。繼23年11月廣州發(fā)布廣州城改實(shí)施細(xì)則后，24年1月4日，深圳發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），預(yù)計(jì)全國(guó)城改有望加速、地方城改實(shí)施細(xì)則也將陸續(xù)推出。本次深圳城改實(shí)施細(xì)則中，值得關(guān)注的是：1）規(guī)模大：改造對(duì)象為深圳市域內(nèi)的城中村，根據(jù)《深圳城中村樓棟字典2022》，至2022年末，深圳城中村共2,042個(gè)，總建面約2.2億平，占比全市建筑總量超過(guò)40%；2）拆舊比提升：按照拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式實(shí)施改造，其中拆整結(jié)合拆舊比不高于30%，同時(shí)考慮到拆除新建之后，預(yù)計(jì)整體拆舊比或?qū)⒊?0%限制；3）2/3通過(guò)率：拆除新建類(lèi)城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，深圳跟進(jìn)廣州也采用了2/3通過(guò)率；4）綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓?zhuān)嚎梢婪ú捎镁C合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開(kāi)方式確定土地受讓方，預(yù)計(jì)后續(xù)土地出讓方式將更多元化，不僅只按價(jià)高者得的方式；5）配售型保障房：在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，應(yīng)按要求配置一定比例配售型保障性住房，預(yù)計(jì)后續(xù)城改和保障房將協(xié)同推進(jìn)；6）物業(yè)城市：探索由實(shí)施城中村整治提升的企業(yè)承接日常物業(yè)管理，統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)和管理，這給物業(yè)管理行業(yè)提供了增量空間。
　　廣州首批房票落地，預(yù)示城改加速，預(yù)計(jì)本輪早期房票補(bǔ)償占主導(dǎo)。24年1月4日,《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。1月5日，廣州荔灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心以石圍塘項(xiàng)目為試點(diǎn)，落地全市第一批“房票安置”。此次已發(fā)放的房票憑證載明了房票類(lèi)型、購(gòu)房地址、票面金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購(gòu)買(mǎi)“定點(diǎn)入庫(kù)”的新建商品房源。上輪棚改過(guò)程中，貨幣化安置與實(shí)物安置是主要補(bǔ)償方式；貨幣化安置有利于推動(dòng)樓市去庫(kù)存、拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)民生工程等。本輪城中村改造中，目前已經(jīng)有鄭州、南京、南昌等多個(gè)城市接連表態(tài)鼓勵(lì)推行貨幣化安置，從上述城市的政策表述中發(fā)現(xiàn)，本輪城改中貨幣化安置包括房票補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償。我們認(rèn)為，預(yù)計(jì)本輪城中村改造將以貨幣化安置為主，包含房票補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償，同時(shí)考慮到目前市場(chǎng)較弱，房票補(bǔ)償?shù)亩ㄏ蛐愿鼜?qiáng)，預(yù)計(jì)初期房票補(bǔ)償將更占主導(dǎo)。同時(shí)考慮到貨幣補(bǔ)償對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資、消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)更明顯，因而預(yù)計(jì)后續(xù)不同城市、不同時(shí)間根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境都會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，因地制宜設(shè)置各類(lèi)安置方式比例。
　　投資分析意見(jiàn)：PSL重啟+廣深細(xì)則+廣州房票，城改戰(zhàn)略加速推進(jìn)，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城改是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，鑒于近期PSL重啟、廣深細(xì)則推出、廣州房票落地等，預(yù)計(jì)城改正加速推進(jìn)、將推動(dòng)核心城市銷(xiāo)售率先改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：北京：