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核心觀點(diǎn)：行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，“穩(wěn)市場(chǎng)”政策見(jiàn)效可期
　　我們跟蹤的64城新房成交面積同比下降，環(huán)比增長(zhǎng)。17城二手房成交面積同比增長(zhǎng)，環(huán)比下降。土地成交面積同比增長(zhǎng)，成交溢價(jià)率環(huán)比下降。2023年1-11月二手房銷售好于新房，從長(zhǎng)期因素看是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢(shì)，部分對(duì)新房的需求轉(zhuǎn)向二手房，二手房對(duì)新房形成一定的供應(yīng)替代。投資端核心城市核心區(qū)域土拍熱度依舊，優(yōu)質(zhì)房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)。我們認(rèn)為市場(chǎng)“房住不炒”總基調(diào)不變，適應(yīng)新形勢(shì)下，以政策“進(jìn)”促市場(chǎng)“穩(wěn)”。未來(lái)政策仍將保持溫和積極的態(tài)勢(shì)，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望加快落地。板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。
　　政策端：堅(jiān)持房住不炒定位，增量存量并存發(fā)展
　　中央層面：住建部在2024年重點(diǎn)工作會(huì)議中提出堅(jiān)持“房住不炒”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
　　地方層面：廣州非按揭購(gòu)買(mǎi)自住住房的，在實(shí)際支付購(gòu)房款兩年內(nèi)提出申請(qǐng)，每3個(gè)月可以提取一次，提取總額不超過(guò)實(shí)際支付的購(gòu)房款；合肥申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購(gòu)房首付款?，F(xiàn)將該項(xiàng)政策有效期延長(zhǎng)兩年，至2025年12月31日止；山西省提出積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，扎實(shí)做好保交樓工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　市場(chǎng)端：新房成交環(huán)比增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市土拍熱度依舊
　　銷售端：根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年第52周，全國(guó)64城商品住宅成交面積423萬(wàn)平米，同比下降22%，環(huán)比增加13%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)17552萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降15%。全國(guó)17城二手房成交面積為151萬(wàn)平米，同比增速34%，前值67%；年初至今累計(jì)成交面積8497萬(wàn)平米，同比增速30%，前值30%。
　　投資端：2023年第52周，全國(guó)100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積2203萬(wàn)平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積9926萬(wàn)平方米，同比增加11%，成交溢價(jià)率為1.7%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積325萬(wàn)平方米，同比增加57%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積2762萬(wàn)平方米，同比增加6%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積6839萬(wàn)平方米，同比增加12%。杭州6宗地塊延續(xù)“價(jià)高者得”的方式，其中4宗宅地高溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)36.25%，綠城、濱江集團(tuán)聯(lián)合體均有斬獲。
　　融資端：國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行環(huán)比增長(zhǎng)
　　2023年第52周，信用債發(fā)行59.3億元，同比減少11%，環(huán)比增加6%，平均加權(quán)利率3.69%，環(huán)比持平；無(wú)新增海外債發(fā)行。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）市場(chǎng)信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。