>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告-保障房系列報告一：租售并舉雙軌制逐漸完善，保障房建設(shè)破竹建瓴-240102
| 上傳日期： |
2024/1/3 |
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| 4666KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
齊東 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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以售為主到以租為主，保障房政策轉(zhuǎn)變成熟
我國保障房體系主要分為出售型和出租型，主要包含了公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型，住房保障制度主要可以分為四個階段，建設(shè)重點(diǎn)也從廉租房和經(jīng)適房轉(zhuǎn)向保租房，市場+保障雙軌制住房將逐漸形成，2023年14號文也明確了保障性住房的原則和配套支持政策，我們預(yù)計(jì)未來城中村改造和保租房建設(shè)投資將成為保障性安居工程支出的重點(diǎn)。“十四五”期間我國計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房900萬套，四座一線城市保障房規(guī)劃籌建套數(shù)累計(jì)超200萬套，都將達(dá)本市住房供應(yīng)總量的40%以上。
保障房展望：盤活存量資產(chǎn)，資金來源多樣化
重點(diǎn)城市規(guī)劃的保障性租賃住房數(shù)量和常住人口基本正相關(guān)，存在部分城市供給不足，部分城市供給過剩等問題。我們認(rèn)為在目前的市場供求形勢下，900萬套全部新建的難度較高，存量盤活將成為保障房目標(biāo)完成的重要方式。指導(dǎo)意見明確了未來建設(shè)保障性住房的三大資金來源：中央補(bǔ)助、地方專項(xiàng)債和公積金發(fā)放開發(fā)貸。我們預(yù)測2023年204萬套保障房預(yù)計(jì)帶動投資額約6800億元，約占2023年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額5.7%，“十四五”期間剩余缺口近400萬套，帶動投資額約1.3萬元，后續(xù)若保障房建設(shè)加速，對房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)值得期待。
全球國家租賃房經(jīng)驗(yàn)參考：以新加坡和德國為例
新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應(yīng)體系，這種模式成功的關(guān)鍵在于政府大力扶持、低價和獨(dú)家供應(yīng)保障住房供給充足、價格低廉，并且監(jiān)管嚴(yán)格，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋里，超過90%的家庭擁有組屋產(chǎn)權(quán)。2021年德國住房自有率僅42%，而主要城市租賃比率基本達(dá)到80%，租賃住房供給充足，租賃立法和執(zhí)行保障完善，房價漲幅和波動遠(yuǎn)小于其他發(fā)達(dá)國家。
投資建議
國內(nèi)住房保障體系經(jīng)歷了以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房到以租為主的多種類保障房的轉(zhuǎn)變，來住房保障制度將保持租售并舉模式，“市場+保障”雙軌制將逐漸完善。保障房體系可以緩解居民住房壓力，盤活閑置土地和存量住房，“商改保”幫助房企去化庫存，同時拉動投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)，我們預(yù)計(jì)2024年保障房建設(shè)的相關(guān)細(xì)則和規(guī)劃會進(jìn)一步出臺。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、資金到位不及預(yù)期、保障性住房布局供需錯配。
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