>> 國信證券-房地產行業(yè)2024年1月投資策略：基本面未出現(xiàn)顯著復蘇，關注京滬新政效果-240102
| 上傳日期： |
2024/1/3 |
大小： |
1448KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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核心觀點
行業(yè)：年末基本面未出現(xiàn)顯著復蘇。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，2023年1-11月，商品房銷售額105318億元，同比-5.2%，降幅較1-10月擴大了0.3個百分點；商品房銷售面積為100509萬㎡，同比-8.0%，降幅較1-10月也擴大了0.2個百分點。2023年11月單月，商品房銷售額8157億元，環(huán)比+0.8%，同比-8.6%，降幅較10月擴大了0.5個百分點；銷售面積7930萬㎡，環(huán)比+2.0%，同比-10.3%，降幅較10月收窄了0.7個百分點；銷售均價為10285元/㎡，環(huán)比-1.2%，同比+1.8%。從日頻跟蹤來看，銷售年末表現(xiàn)較弱。2023年12月31日，30城商品房7天移動平均成交面積同比-16.1%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動平均面積同比分別為-6%、-10%、-22%、-23%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動平均成交面積同比分別為-6%、-20%、-9%。截至2023年12月31日，30城商品房累計成交面積為13447萬㎡，同比-8.5%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為-11%、-12%、-2%、-10%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為-1%、-9%、-16%。
2023年1-11月，房屋新開工面積8.7456億平，同比-21.2%；11月單月，房屋新開工面積8279萬㎡，環(huán)比+17.4%，同比-14.3%，降幅較10月收窄了6.8個百分點。由于客觀上當前已開未售土儲占比較少，及主觀上房企開工意愿增強，我們預計2024全年新開工有望+15%。
12月14日，北京、上海同步調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策。京滬本輪樓市新政擴大普宅認定范圍、較大幅度降低利率、一定程度降低首付，對剛需有直接利好，有望激活置換鏈條，從風向標意義上來說，有助于傳遞高層扶持房地產的決心，市場信心有望逐步恢復，進一步帶動地產銷售緩慢復蘇。
板塊：本月跑輸滬深300指數(shù)6.1個百分點。自上期策略報告發(fā)布至今，房地產板塊下跌8.6%，跑輸滬深300指數(shù)6.1個百分點，在31個行業(yè)中排31名。根據(jù)Wind一致預期，按最新收盤日計，板塊2024年動態(tài)PE為7.6倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍動態(tài)PE）高15.6%。
投資策略：隨著置換鏈條的逐漸打通，市場基本面有望企穩(wěn)回升，土儲質量優(yōu)、投資強度穩(wěn)定的優(yōu)質房企將顯著受益于樓市熱度的邊際改善，取得銷售和規(guī)模的穩(wěn)定增長。同時，未來一年開工勢能較大，城改+保障房建設將釋放大量高價值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續(xù)受益，結合當前城投拿地比例，代建龍頭企業(yè)未來也將大有可為。1月核心推薦越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城管理控股。
風險提示：政策落地效果不及預期、行業(yè)基本面超預期下行、房企信用風險事件超預期沖擊。
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