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百強(qiáng)房企12月銷售小幅翹尾，但是環(huán)比增幅相較于歷史同期增幅較低，單月同比創(chuàng)年內(nèi)新低。盡管12月有北京、上海的新政刺激，但是市場熱度暫未看到明顯改善，市場整體依然處于探底過程中，信心的修復(fù)仍需持續(xù)的政策加碼。從12月單月情況看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月操盤口徑銷售金額4513.5億元，同比降低34.1%，環(huán)比增長15.7%；權(quán)益口徑銷售金額3650.7億元，同比降低32.6%，環(huán)比增長23.2%。從累計(jì)情況看，1-12月TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額54049.7億元，同比降低16.5%，較上月累計(jì)同比降低2.1pct；權(quán)益口徑銷售金額為42436.4億元，同比降低17.0%，較上月累計(jì)同比降低1.9pct，權(quán)益比70.7%。
　　從各個(gè)梯隊(duì)房企情況來看，TOP10強(qiáng)降幅小幅擴(kuò)大至12%，但是相對其他階梯企業(yè)具有韌性，TOP11-20強(qiáng)房企跌幅進(jìn)一步下探至20%，TOP21-30房企依然維持在22%的降幅。從2023年1-12月操盤口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降11.7%；TOP31-50房企排名第二，同比下降18.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.3%。從2023年1-12月權(quán)益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降10.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降19.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降22.8%。
　　對比2023年1-12月與去年同期，操盤口徑銷售的門檻均出現(xiàn)下降，跌幅最小的是10強(qiáng)門檻。具體看，10強(qiáng)門檻從1673.1億元下降至1613.7億元，同比下降3.6%；20強(qiáng)門檻從803.1億元下降至599.0億元，同比下降25.4%；30強(qiáng)門檻從507.2億元下降至379.4億元，同比下降25.2%；50強(qiáng)門檻從296.8億元下降至234.8億元，同比下降20.9%；100強(qiáng)門檻從116.1億元下降至110.4億元，同比下降4.9%。
　　12月年底沖刺階段，TOP40房企中有65%的房企環(huán)比正增，全年有39%的房企同比實(shí)現(xiàn)正增長。不同性質(zhì)企業(yè)銷售明顯分化，國央企全年銷售表現(xiàn)較民企更為堅(jiān)挺。從2023年1-12月累計(jì)操盤口徑銷售金額來看，保利發(fā)展最高為3863.4億元，其次為萬科地產(chǎn)、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額3504.7、3010.8、2943.2、2809.4億元。從累計(jì)操盤口徑銷售金額增速看，TOP40房企有15家實(shí)現(xiàn)同比正增長，較上月減少2家。重點(diǎn)房企全年銷售額同比表現(xiàn)較好的有：建發(fā)房產(chǎn)12.5%、華發(fā)股份7.4%、中海地產(chǎn)4.8%、招商蛇口2.5%、華潤置地0.8%、綠城中國0.3%、濱江集團(tuán)-0.1%。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為配置房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、機(jī)構(gòu)持倉占比較低。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，出險(xiǎn)房企有增無減，拿地和銷售表現(xiàn)頭部的房企依然是這些。4、我們在上年提出的“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、城中村改造的推進(jìn)成為2024年主要看點(diǎn)，預(yù)計(jì)實(shí)際上整個(gè)城市更新維度都會有提速，同時(shí)政策性資金到位的體量是關(guān)鍵。基于以上的配置邏輯，在股票層面我們推薦幾個(gè)維度：1、若政策到位的相關(guān)基本面股票：1）開發(fā)：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)等；2）物業(yè)：A股關(guān)注招商積余。H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)等。2、若政策和資金到位的城中村相關(guān)概念股：城建發(fā)展、天健集團(tuán)、城投控股、中華企業(yè)、珠江股份等；3、若政策出臺一直不及預(yù)期，則建議關(guān)注“地產(chǎn)+”主題類公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。