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事件
　　2024年1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（下簡(jiǎn)稱《意見》），其中提出支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。同日深圳市規(guī)劃和自然資源局、住房和建設(shè)局聯(lián)合起草《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，明確城中村改造的對(duì)象，是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域，分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類。
　　點(diǎn)評(píng)
　　金融支持住房租賃“十七條”意見出臺(tái)，支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。①《意見》共包含17條，包括基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道和加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等四個(gè)方面。②而在2023年2月，央行和原銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，《意見》較征求意見稿主要在基本原則和住房租賃產(chǎn)品創(chuàng)新等方面完善，更具有操作性，如支持范圍從改建擴(kuò)展至改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房；金融支持要按市場(chǎng)化原則自主決策等。③早在2023年1月，監(jiān)管便提出設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給，至今已有試點(diǎn)城市落地，如2023年末天津市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款12.88億元落地，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)18.5億元貸款落地，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套。
　　深圳起草城中村改造實(shí)施意見，明確實(shí)施模式和城改體量。①?gòu)哪Ｊ缴峡?，分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類。具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。②從指標(biāo)上看，拆除用地面積之和原則上不超過拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目總用地面積的30%，較2021年住建部63號(hào)文中提出城市更新項(xiàng)目拆除建面不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面20%的要求有所突破。③從規(guī)模上看，據(jù)中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，總建筑面積約2.2億m2，占全市建筑總量比重超過40%。④從投資拉動(dòng)看，如果2.2億方城中村全部改造，假設(shè)深圳城中村項(xiàng)目拆除比例30%，新建比2，預(yù)計(jì)單方拆除成本為100元、單方新建成本為5000元、單方改造成本為3000元（詳見外發(fā)報(bào)告《新發(fā)展模式專題一：城中村改造是明確支撐》），則深圳2.2億方的城中村全部完成改造帶來的總開發(fā)投資約1.12萬億元。
　　政策性貸款PSL單月落地3500億元，推進(jìn)新發(fā)展模式“三大工程”建設(shè)。①央行公告顯示，2023年12月政策性銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）3500億元，期末總余額為32522億元，此次重啟PSL投放或主要投向“三大工程”。②三大工程規(guī)模測(cè)算，我們?cè)谕獍l(fā)報(bào)告《繼往開來新模式，賡續(xù)前行新征程》中預(yù)計(jì)35個(gè)大城市年均新增保障房規(guī)模約300萬套，21個(gè)超大特大城市城中村改造預(yù)計(jì)每年拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資4941億元。③三大工程規(guī)劃和落地情況。2023年12月福州雙龍新居700套配售型保障房項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)首筆配售型保障房開發(fā)貸款落地（授信2.02億）；深圳市首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目集中開工，建設(shè)面積75.7萬平方米，房源合計(jì)1萬余套（投資額約125億元）。
　　投資建議
　　多項(xiàng)政策齊出彰顯我國(guó)推進(jìn)新發(fā)展模式的決心，“三大工程”建設(shè)在規(guī)劃指引、金融支持、實(shí)施方案等方面持續(xù)完善，同時(shí)房地產(chǎn)本身寬松支持政策也持續(xù)落地，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。首推已布局城中村改造、主打改善產(chǎn)品雙重加持的央國(guó)企，如越秀地產(chǎn)、招商蛇口等；推薦受益于行業(yè)K型分化的改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。