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事件
　　2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1月13日上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)相繼發(fā)布新城區(qū)域人才購房實(shí)施細(xì)則，符合條件的非滬籍人才社保滿三年可購房。
　　點(diǎn)評
　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，支持合理融資需求。主要提及4點(diǎn)內(nèi)容：①建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。要明確工作分工，定期組織各方會(huì)商，搭建政銀企溝通平臺(tái)，保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益等。②篩選確定支持對象。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單（即“白名單”）。③滿足合理融資需求。對正常開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建立授信綠色通道；對開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，予以存量展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等支持。④做好融資保障工作。對符合條件的項(xiàng)目要盡快為其辦理“四證”；指導(dǎo)房企通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流；督促房企合規(guī)使用信貸資金，進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信。協(xié)調(diào)機(jī)制的落地，預(yù)計(jì)將使房地產(chǎn)融資環(huán)境進(jìn)一步改善，推進(jìn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，助力行業(yè)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　上海青浦、奉賢發(fā)布人才購房新政，五大新城限購相繼放松。①從放松內(nèi)容看，認(rèn)定人才，非滬籍無房，社保/個(gè)稅繳納三年，可在新城區(qū)域購1套房，資格由家庭調(diào)整為個(gè)人。②從實(shí)施范圍看，青浦和奉賢（以及2023年10月放松的金山區(qū)）的人才購房新政實(shí)施范圍是在新城范圍（金山區(qū)是重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)），而不是行政全區(qū)。③從人才標(biāo)準(zhǔn)看，就職單位需滿足本地企業(yè)或重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)，個(gè)人在本區(qū)工作滿一年，簽訂兩年以上合同；個(gè)人需要滿足本科學(xué)歷/學(xué)士學(xué)位等四個(gè)條件之一。④從上海土地出讓情況看，青浦、臨港等區(qū)域的土地成交占全市比重高，未來商品住宅市場供應(yīng)量相對大，出臺(tái)適時(shí)合理的寬松政策有利于市場健康發(fā)展。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉賢新城、南匯新城（臨港片區(qū)主體）已調(diào)整購房政策，預(yù)計(jì)后續(xù)嘉定新城、松江新城或也將出臺(tái)類似限購放松政策。
　　一線城市政策利好效果逐步顯現(xiàn)，多方發(fā)力支持行業(yè)健康發(fā)展。2023年12月北京、上海相繼出臺(tái)樓市調(diào)控寬松政策，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，2023年12月上海二手房成交量1.53萬套，環(huán)比+9%，同比+23%，絕對值再回榮枯線以上，政策效果逐步顯現(xiàn)。從成交價(jià)格來看，2023年12月上海二手房均價(jià)42634元/方，環(huán)比+5%，同比+2%，主要是新政激發(fā)部分剛改、改善群體入市，成交結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致均價(jià)上漲；從同等房源成交以及掛牌價(jià)格來看，價(jià)格仍呈下行態(tài)勢，但降幅有所收窄。新政出臺(tái)促進(jìn)了成交量的提升，而價(jià)格尚未出現(xiàn)過熱，系列調(diào)控寬松政策的支持正逐步促進(jìn)行業(yè)回歸正軌。
　　投資建議
　　供給側(cè)兩部門聯(lián)合落地融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持合理融資需求，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；需求側(cè)一線城市寬松政策效果逐步顯現(xiàn)，上海進(jìn)一步落實(shí)新城區(qū)差異化購房政策，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。政策更加利好剛改和改善需求釋放，首推重點(diǎn)布局一線和強(qiáng)二線城市、主打改善產(chǎn)品的央國企，如建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、濱江集團(tuán)、招商蛇口等。推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。