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融資環(huán)境難言回暖，但邊際改善已在出現(xiàn)
　　2023年房地產(chǎn)融資環(huán)境難言回暖，但邊際改善已在出現(xiàn)：行業(yè)時(shí)隔兩年重現(xiàn)凈融資；地產(chǎn)政策圍繞房企融資、保交樓、三大工程、不動(dòng)產(chǎn)證券化、住房租賃五大主線持續(xù)推進(jìn)；信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散得到緩解，債務(wù)重組加速推進(jìn)。展望2024年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)整體到期壓力有望明顯減小、出險(xiǎn)房企債務(wù)重組有望取得更多進(jìn)展，期待地產(chǎn)金融政策的有力落地。我們看好核心城市舊改經(jīng)驗(yàn)和資源豐富的國(guó)企以及具備改善性產(chǎn)品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；3）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　融資數(shù)據(jù)：時(shí)隔兩年重現(xiàn)凈融資
　　在房地產(chǎn)金融政策的幫助下，2023年行業(yè)實(shí)現(xiàn)凈融資31億元，終止了連續(xù)兩年的凈償還。從“三支箭”的角度拆分來(lái)看：開發(fā)貸仍為中流砥柱，凈融資4800億元；境內(nèi)債凈融資184億元，盡管中債增為民企發(fā)債提供了一定支持，但國(guó)央企和廣義民企依然分化顯著；境外債由于到期規(guī)模較大，凈償還3268億元；股權(quán)融資344億元，A股股權(quán)融資開始落地，對(duì)沖了港股股權(quán)融資的收縮。此外，房地產(chǎn)信托凈償還2028億元，較2022年的5377億元顯著收窄，是行業(yè)重回凈融資的重要推手。
　　融資政策：五大主線助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
　　梳理2023年以來(lái)的房地產(chǎn)金融政策，我們可以總結(jié)出五大政策主線：1、房企融資：一視同仁，嚴(yán)抓落實(shí)；2、保交樓：專項(xiàng)貸款發(fā)揮積極作用，配套融資仍有改善空間；3、三大工程：央行重啟PSL，中央支持與地方落實(shí)逐步共振；4、不動(dòng)產(chǎn)證券化：首發(fā)消費(fèi)REITs快速獲批，證券化黃金時(shí)代啟幕；5、住房租賃：支持收購(gòu)存量住房，盤活優(yōu)化低效資源。
　　房企信用：風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散得到緩解，債務(wù)重組有效推進(jìn)
　　2023年房企信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)得到了緩解，新增7家房企出險(xiǎn)，較2022年的42家顯著減少。2023年全部出險(xiǎn)房企權(quán)益銷售金額占全國(guó)商品房銷售金額的比例約為6.9%，同比下降5.4pct，出險(xiǎn)房企對(duì)于行業(yè)基本面的直接沖擊逐步降低。綜合考慮債券到期規(guī)模和銷售金額，我們預(yù)計(jì)2024年行業(yè)到期壓力有望明顯下降，其中Q1壓力相對(duì)較大，此后逐季遞減。受自身銷售壓力和到期節(jié)奏的影響，部分房企可能依然在2024年面臨一定的到期壓力。融創(chuàng)中國(guó)整體債務(wù)重組成功落地，為行業(yè)帶來(lái)借鑒意義，我們預(yù)計(jì)2024年出險(xiǎn)房企債務(wù)重組有望繼續(xù)推進(jìn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。