>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年12月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：行業(yè)銷售額回落至2016年；預(yù)計(jì)2024年銷售與投資仍將低位運(yùn)行-240118
| 上傳日期： |
2024/1/18 |
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| 617KB |
| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。12月銷售面積1.12億平，同比增速-12.7%（前值：-10.3%）；開(kāi)發(fā)投資金額6868億元，同比增速-12.5%（前值：-10.6%）；新開(kāi)工面積7920萬(wàn)平，同比增速-10.3%（前值：4.9%）。2023年銷售面積11.17億平，同比下降8.5%；開(kāi)發(fā)投資金額11.09萬(wàn)億元，同比下降9.6%；新開(kāi)工面積9.54億平，同比下降20.4%。
本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說(shuō)明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫(kù)項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。
以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
12月單月商品房銷售降幅擴(kuò)大，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。12月全國(guó)商品房銷售面積1.12億平，同比下降12.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅單月銷售面積同比下降16.1%，同比降幅較上月擴(kuò)大了3.2個(gè)百分點(diǎn)；單月全國(guó)商品房銷售金額1.13萬(wàn)億元，同比下降17.1%，同比降幅較上月擴(kuò)大了8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售金額同比下降20.2%，同比降幅較上月擴(kuò)大了9.8個(gè)百分點(diǎn)。12月商品房銷售均價(jià)10069元/平，環(huán)比下降2.1%，同比下降5.0%；其中住宅銷售均價(jià)10580元/平，環(huán)比下降2.6%，同比下降4.9%，住宅銷售均價(jià)單月同比降幅為2022年5月以來(lái)最大值。
從區(qū)域來(lái)看，以核心城市為主的東部地區(qū)銷售降幅相對(duì)較小。12月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-10.0%、-21.6%、-10.2%，其中東部地區(qū)同比降幅較上月擴(kuò)大了1.6個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)同比降幅較上月收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)同比增速較上月提升了10.8個(gè)百分點(diǎn)。2023年全年來(lái)看，東部也明顯好于中西部地區(qū)，東部地區(qū)銷售面積同比增速為-6.7%，中、西部分別為-13.2%、-7.5%。
2023年行業(yè)規(guī)模持續(xù)下滑，全年銷售面積降幅9%，符合我們的預(yù)測(cè)，銷售額回到2016年的水平。2023年全年全國(guó)商品房銷售面積11.17億平，同比下降8.5%（2022年：-24.3%）；銷售金額11.66萬(wàn)億元，同比下降6.5%（2022年：-26.7%）；銷售均價(jià)10437元/平，同比增長(zhǎng)2.2%（2022年：-3.2%）。其中，2023年住宅銷售面積9.48億平，住宅銷售金額10.30萬(wàn)億元，同比增速分別為-8.2%、-6.0%；住宅銷售均價(jià)10864元/平，同比增長(zhǎng)2.4%。經(jīng)過(guò)了兩年的調(diào)整，2023年的全國(guó)商品房銷售金額已經(jīng)基本回落至2016年的水平，而銷售面積基本回落至2012年的水平；2023年銷售面積與銷售金額較2021年的歷史峰值分別下降37.7%、35.9%。
從季度走勢(shì)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇，銷售表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”格局。Q1因疫情解封、政策調(diào)整帶來(lái)了一波需求集中釋放，銷售迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3、4月單月銷售面積同比增速回正，分別達(dá)0.1%、5.5%，這是自2021年下半年以來(lái)首次單月銷售面積增速回正。Q1住宅銷售面積、金額累計(jì)同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，達(dá)到1.4%和7.1%。Q2在供應(yīng)收縮、需求退潮下銷售復(fù)蘇動(dòng)能減弱，商品房銷售面積、金額同比降幅分別為8.6%、1.6%。Q3市場(chǎng)持續(xù)走弱，明顯承壓，商品房銷售面積、金額同比降幅分別擴(kuò)大至12.3%、16.1%。隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、核心一二線城市松綁限購(gòu)等政策落地，Q4市場(chǎng)又迎來(lái)一輪短暫復(fù)蘇，整體表現(xiàn)好于Q3。Q4銷售面積2.69億平、銷售金額2.76萬(wàn)億元，同比分別下降11.5%、12.2%，降幅較Q3分別收窄了0.8、3.9個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，當(dāng)前行業(yè)銷售仍處在底部修復(fù)的階段，考慮到2024年需求端政策仍將維持寬松態(tài)勢(shì)，以及近期一線城市的購(gòu)房政策放松力度較大，我們預(yù)計(jì)2024年銷售降幅較2023年有所收窄，預(yù)計(jì)2024年全年商品房銷售面積同比增速-6%、銷售金額同比增速-9%、銷售均價(jià)-3%。不過(guò)，與2021年及以前相比，銷售絕對(duì)值仍是下了一個(gè)臺(tái)階的，未來(lái)將逐步回歸真實(shí)住房需求。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工：
12月單月新開(kāi)工與投資降幅擴(kuò)大，房企開(kāi)工與投資的積極性整體仍然較弱。12月單月開(kāi)發(fā)投資金額6868億元，同比下降12.5%，同比降幅較上月擴(kuò)大了2.0個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月降幅超過(guò)一成，其中12月住宅投資額同比下降13.8%，同比降幅較上月擴(kuò)大了2.5個(gè)百分點(diǎn)。本月投資數(shù)據(jù)走弱主要是因?yàn)榻ò矓?shù)據(jù)的走弱。12月施工面積7019萬(wàn)平，同比下降7.2%，同比增速較上月下降10.9個(gè)百分點(diǎn)。12月新開(kāi)工面積7920萬(wàn)平，同比下降10.3%，同比增速較上月下降了15.3個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來(lái)看，以核心城市為主的東部地區(qū)投資降幅相對(duì)較小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。12月東、中、西部地區(qū)投資降幅分別為7.9%、16.1%、31.0%。
在新開(kāi)工持續(xù)低迷、房企拿地謹(jǐn)慎聚焦之下，2023年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)承壓。2023年
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