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1.2023年物業(yè)板塊表現(xiàn)回顧：1）受外部市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)影響較大：2023年初至今，港股物業(yè)板塊受美元加息導(dǎo)致資金流出，房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累等因素影響，股價(jià)大幅下行；2）市場(chǎng)對(duì)公司治理更為嚴(yán)格：中海物業(yè)擬進(jìn)行關(guān)聯(lián)收購(gòu)，股價(jià)隨后短期下跌超30%；3）回購(gòu)增持對(duì)股價(jià)托底效果不佳：2023年部分物業(yè)公司進(jìn)行回購(gòu)與增持操作，但并未對(duì)股價(jià)有明顯提振。
　　2.2023年物業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)總結(jié)：1）營(yíng)收增速放緩：主要因并購(gòu)大幅減少及地產(chǎn)交付延后，往后看央企收入因交付穩(wěn)定外拓強(qiáng)勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)；2）盈利能力穩(wěn)定：2022年物業(yè)公司開(kāi)始大幅壓降地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)讓該板塊收入占比和毛利率快速下降，物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率總體穩(wěn)定，預(yù)計(jì)往后利潤(rùn)率波動(dòng)會(huì)降低，其中優(yōu)質(zhì)公司有望持續(xù)優(yōu)化費(fèi)用，凈利潤(rùn)率或小幅改善；3）應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加總體可控：由于業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)及非住宅業(yè)務(wù)占比提升，客戶付款周期拉長(zhǎng)有其客觀的原因。
　　3.物業(yè)板塊2024年展望：1）與房地產(chǎn)進(jìn)一步脫鉤：物業(yè)財(cái)報(bào)中地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)占比進(jìn)一步下降，來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的減值也邊際減少；2）提升分紅回饋股東：頭部物業(yè)公司逐漸提升股利分派率，隨著物業(yè)行業(yè)減少大規(guī)模并購(gòu)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，分派率有望進(jìn)一步提升。
　　投資建議：央國(guó)企背景的物企在強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商的支持下有望保持原先的業(yè)績(jī)承諾：推薦中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、保利物業(yè)，同時(shí)看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)在行業(yè)筑底后有更高的向上彈性：推薦新大正、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注萬(wàn)物云、越秀服務(wù)、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)竣工低于預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低于預(yù)期；物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化進(jìn)度低于預(yù)期；物管業(yè)務(wù)行業(yè)滲透率提升不及預(yù)期；研報(bào)信息使用不及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)；數(shù)據(jù)測(cè)算偏差風(fēng)險(xiǎn)