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事項(xiàng)：
　　公司披露2023年業(yè)績快報(bào)，2023年公司營業(yè)收入3471億元，同比增長23.5%；歸母凈利潤120億元，同比下降34.4%。公司發(fā)布2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃，在公司未分配利潤為正、當(dāng)期可分配利潤為正且公司現(xiàn)金流可以滿足公司正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展的情況下，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于40%。
　　國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）公司毛利率下滑和計(jì)提減值導(dǎo)致業(yè)績承壓，2023年歸母凈利潤120億元，同比下降34.7%；2）公司銷售規(guī)模行業(yè)第一，2023全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元，同比下降7.7%，增速優(yōu)于行業(yè)平均水平；3）公司發(fā)布股東回報(bào)規(guī)劃，未來三年分紅比例不低于40%，配合大股東增持計(jì)劃，有助于提振市場信心；4）受毛利率下降和計(jì)提減值等因素影響，公司2023年業(yè)績承壓，隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，公司未來的毛利率有望逐漸企穩(wěn)。由于未來兩年房價(jià)的不確定性而帶來的潛在減值風(fēng)險(xiǎn)，下調(diào)2023-25年公司歸母凈利潤至120/124/146億元（原值為204/230/272億元），對應(yīng)EPS分別為1.01/1.03/1.22元，對應(yīng)最新股價(jià)PE分別為8.7/8.4/7.1X，維持“買入”評級。。
　　評論：
　　毛利率下滑和計(jì)提減值導(dǎo)致業(yè)績承壓
　　公司披露2023年業(yè)績快報(bào)，2023年公司營業(yè)收入3471億元，同比增長23.5%；歸母凈利潤120億元，同比下降34.4%。公司增收不增利的主要原因是項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬對部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
　　銷售規(guī)模行業(yè)第一，增速優(yōu)于行業(yè)平均水平
　　公司銷售規(guī)模行業(yè)第一，2023全年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2386萬平方米，同比下降13.2%；實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元，同比下降7.7%，增速優(yōu)于行業(yè)平均水平。
　　未來三年分紅比例不低于40%，提振市場信心
　　公司發(fā)布2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃，在公司未分配利潤為正、當(dāng)期可分配利潤為正且公司現(xiàn)金流可以滿足公司正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展的情況下，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于40%。
　　公司在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)發(fā)布股東回報(bào)規(guī)劃，配合大股東增持計(jì)劃，有助于提振市場信心。
　　盈利預(yù)測與投資建議：業(yè)績承壓，分紅比例提升，維持“買入”評級
　　盈利預(yù)測的假設(shè)前提
　　我們的盈利預(yù)測基于以下假設(shè)條件：
　　1、因公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)占總營收92%左右，遠(yuǎn)超行業(yè)其他同類頭部房企，故我們在做盈利預(yù)測時(shí)僅考慮公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的增長情況。截至23Q3末公司已售未結(jié)金額為4473億，根據(jù)公司2023年竣工計(jì)劃、預(yù)計(jì)竣工完成率、綜合考慮公司結(jié)算面積與竣工面積的相關(guān)性以及結(jié)算均價(jià)，預(yù)計(jì)公司2023-25年總營業(yè)收入為3471/4083/4528億元，分別同比增長24%/18%/11%；
　　2、由于未來兩年房價(jià)的不確定性而帶來的潛在減值風(fēng)險(xiǎn),下調(diào)公司毛利率假設(shè)，預(yù)計(jì)公司2023-25年?duì)I業(yè)成本/營業(yè)收入分別為81.3%/82.1%/82.0%（原假設(shè)77.4%/78.6%/77.6%)，公司毛利率水平較22年有所下降，隨著低毛利項(xiàng)目逐漸結(jié)算完畢，預(yù)計(jì)未來三年公司毛利率將趨于平穩(wěn)；
　　3、預(yù)計(jì)公司未來三年管理費(fèi)用/營業(yè)收入為1.9%，與2022年基本持平。
　　4、由于銷售回款壓力，預(yù)計(jì)公司未來三年銷售費(fèi)用/營業(yè)收入分別為3.1%/3.3%/3.3%，較22年有所上升。
　　5、預(yù)計(jì)公司未來三年所得稅稅率均為25.0%。
　　未來3年盈利預(yù)測及敏感性分析
　　按上述假設(shè)條件，我們得到公司2023-25年的營收分別為3471/4083/4528億元。由于歸母凈利潤同時(shí)受結(jié)轉(zhuǎn)毛利率和資產(chǎn)集體減值的影響，且這資產(chǎn)計(jì)提減值與每年年末宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場景氣度有關(guān)，偶然性較大，故我們無法準(zhǔn)確預(yù)測其未來三年的波動，出于審慎原則，假設(shè)未來三年公司的資產(chǎn)計(jì)提減值幅度保持平穩(wěn)，由于下調(diào)了公司未來三年毛利率表現(xiàn)的假設(shè)，得出公司歸母凈利潤分別為120/124/146億元（原值為204/230/272億元），每股收益分別為1.01/1.03/1.22元。
　　公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，未來的銷售增速和結(jié)算節(jié)奏將決定公司未來凈利潤的增長速度。我們將盈利預(yù)測分為樂觀、中性和悲觀預(yù)測：1）在樂觀情況下，公司營收及毛利率水平均不同程度好于預(yù)期；2）在悲觀情況下，公司營收及毛利率均不同程度不及預(yù)期；3）在中性預(yù)測條件下，公司2023-25年EPS分別為1.01/1.03/1.22元。
　　投資建議
　　受毛利率下降和計(jì)提減值等因素影響，公司2023年業(yè)績承壓，隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，公司未來的毛利率有望逐漸企穩(wěn)。由于未來兩年房價(jià)的不確定性而帶來的潛在減值風(fēng)險(xiǎn)，下調(diào)2023-25年公司歸母凈利潤至120/124/146億元（原值為204/230/272億元），對應(yīng)EPS分別為1.01/1.03/1.22元，對應(yīng)最新股價(jià)PE分別為8.7/8.4/7.1X，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房價(jià)下跌幅度超預(yù)期，公司毛利率不及預(yù)期，政策放松實(shí)際效果不及預(yù)期，銷售復(fù)蘇進(jìn)度不及預(yù)期，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期。