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事件：1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，商品房銷售面積111735萬平方米，同比-8.5%，商品房銷售額116622億元，同比-6.5%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比-9.6%。
　　銷售持續(xù)下滑，政策延續(xù)放松態(tài)勢(shì)
　　2023年1-12月商品房銷售面積同比-8.5%，增速較2023年1-11月下降0.5pct，12月單月銷售面積同比-23%，單月增速較上月下降1.7pct，1-12月商品房銷售金額同比-6.5%，較2023年1-11月的增速下降1.3pct，12月單月銷售金額同比-22.9%，單月增速較上月下降6pct。12月行業(yè)銷售增速仍處下行階段，市場(chǎng)熱度依然低迷，我們認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)行業(yè)需求不足的體現(xiàn)。7月24日，中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)新形勢(shì)后，市場(chǎng)對(duì)政策的寬松預(yù)期不斷提升，近期重點(diǎn)城市均放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”及限購政策，房貸利率端也開始持續(xù)優(yōu)化；12月14日，京滬同時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)新政，從普宅標(biāo)準(zhǔn)、首付比例等多方面對(duì)住房政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)，在銷售持續(xù)探底的背景下，行業(yè)的各類放松政策有望加速出臺(tái)，并推動(dòng)銷售逐步回穩(wěn)。
　　投資降幅擴(kuò)大，新開工單月回落，竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好
　　2023年1-12月房地產(chǎn)投資同比-9.6%，較2023年1-11月增速下降0.2pct；1-12月新開工增速同比-20.4%，較1-11月增速上升0.8pct，其中12月單月新開工面積同比-11.6%，較11月下降16.3pct；1-12月竣工面積同比+17%，較1-11月增速下降0.9pct。拿地及新開工意愿較低的情況下，行業(yè)投資數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑，新開工單月增速再次大幅下滑，在房企拿地強(qiáng)度仍處下滑期的背景下，我們認(rèn)為新開工增速未來仍難走強(qiáng)?？⒐し矫姹憩F(xiàn)較強(qiáng)，一方面是上年基數(shù)較低，另一方面是在保交樓政策的推動(dòng)下保持強(qiáng)勢(shì)。綜合來看，我們認(rèn)為市場(chǎng)在供需雙弱的情況下，投資數(shù)據(jù)短期難以企穩(wěn)，但預(yù)計(jì)隨著政策端的持續(xù)發(fā)力帶動(dòng)銷售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行業(yè)投資數(shù)據(jù)將探底回穩(wěn)。
　　資金來源數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，未來改善可期
　　2023年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比-13.6%，較2023年1-11月增速下降0.2pct。分項(xiàng)來看，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款增速分別為-9.9%、-19.1%、-11.9%及-9.1%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均同比負(fù)增長(zhǎng)，自籌資金下滑幅度最大。當(dāng)前，非國(guó)有房企持續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約事件，導(dǎo)致行業(yè)融資渠道仍處收縮狀態(tài)，但隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，以及需求端政策帶來的銷售回暖，房企到位資金情況未來有望逐步改善。
　　投資建議：1-12月房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍在低位徘徊，但隨著城中村改造等三大工程的持續(xù)推進(jìn)，以及京滬住房政策優(yōu)化調(diào)整，未來行業(yè)數(shù)據(jù)有望隨著政策的持續(xù)推出探底企穩(wěn)，我們繼續(xù)看好板塊的投資機(jī)會(huì)，在一線城市政策放松和城中村改造兩大行業(yè)主線下，建議關(guān)注布局一二線城市且業(yè)績(jī)穩(wěn)健、安全度較高的房企，包括華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、中華企業(yè)、招商蛇口、保利發(fā)展和萬科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策放松力度不及預(yù)期，研報(bào)使用信息更新不及時(shí)。