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11月金融機構聯合座談會后，房地產融資政策迎來新一輪寬松
　　在房地產市場下行壓力下，監(jiān)管部門在聯合座談會中強調一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求。會議召開至今，住建部聯合金融監(jiān)管部門建立了城市房地產融資協(xié)調機制，經營性物業(yè)貸款的新政策也已經落地，同時主要銀行也在主動梳理房企合作名單、溝通融資需求。下一步市場重點關注18家全國性銀行將如何支持民營房企，包括是否可能投放流動資金貸款等措施，其中對銀行的考核機制和免責機制是政策落地的核心。
　　融資協(xié)調機制建立，經營貸、租賃政策落地，未來還有更多措施嗎？
　　從風險化解機制角度，此前各家金融機構受制于自身的獨立風控約束，難以有效支持困難房企，甚至存在搶先抽貸、壓貸的動力。近期住建部聯合金融監(jiān)管總局，建立城市房地產融資協(xié)調機制，并形成名單制度，至少能夠緩解一批暫時遇到困難的項目擺脫流動性危機，從增量角度遏制風險擴散。名單制度圍繞具體的房地產項目，而不是房地產企業(yè)，實操性更強。
　　從盤活存量資產角度，1月24日央行和金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》，核心條款是2024年底前，允許向符合條件的房企發(fā)放經營性物業(yè)貸款，用于償還該企業(yè)及其集團控股公司的存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。雖然實操層面銀行會重點評估經營性物業(yè)項目的租金收入等現金流，能否覆蓋貸款本息，但至少有助于擁有經營性物業(yè)資產的房企盤活存量資產、拓寬融資通道，提供流動性支持。
　　從建立房地產市場新格局角度，住房租賃政策加碼，對于支持保交樓也有幫助。央行早在2023年2月設立了租賃住房貸款支持計劃，為金融機構提供低成本資金，用于試點城市市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。該政策對化解地方融資平臺的存量房地產庫存、緩釋債務壓力有積極作用。2024年1月又發(fā)布金融支持租賃住房市場發(fā)展的意見，重點加強住房租賃開發(fā)建設貸款、團體購房貸款、住房租賃經營性貸款的支持力度。
　　下一步，預計市場依然會圍繞去年11月的金融機構聯合座談會精神，重點關注如何推動全國性銀行進一步支持民營房企，以及是否可能放寬流動資金貸款的投放限制。
　　上市銀行房地產對公不良率指標趨緩，但風險化解仍需時間
　　2023年三季度部分上市銀行的房地產對公貸款不良率已經回落，源于此前一輪2021~2022年集中暴露的壞賬開始核銷處置。但目前討論風險出清為時尚早，一方面“金融16條”對房地產風險實施延期展期，另一方面2023年下半年房地產市場繼續(xù)下行，新生成不良的壓力也可能反彈。判斷2024年房地產對公貸款不良率仍將上升，但上行斜率和彈性將明顯放緩。
　　按揭貸款方面，目前資產質量對于房價波動的容忍度依然安全。房價持續(xù)下行令市場更擔心房地產抵押類貸款，日本、美國歷史上均出現過違約潮。但目前國內總體質量依然穩(wěn)健，2023年6月末，18家上市銀行的個人住房貸款整體不良率僅為0.46%。由于國內個人破產制度不完善，居民也更加重視個人征信，預計不會出現大規(guī)模違約。此外，我們預計當前階段按揭貸款的LTV指標依然保持在較低水平，理論上安全墊足夠充分。
　　風險提示
　　1、社會實際融資需求持續(xù)低迷；
　　2、經濟下行壓力加大，銀行資產質量明顯惡化。