>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)央行降息點(diǎn)評：5年期LPR大幅下調(diào)，需求端政策持續(xù)優(yōu)化-240220
| 上傳日期： |
2024/2/20 |
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| 873KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。前者較上一期保持不變，后者較上一期下降25個基點(diǎn)。
點(diǎn)評：
央行降息25BP至3.95%、超市場預(yù)期，預(yù)計未來LPR或仍有進(jìn)一步下降空間。2月20日，央行公布5年期LPR為3.95%，較上月下降25BP；1年期LPR維持3.45%不變。本次單月降息力度25BP為2022年以來最高，自2022年初至今5年期LPR共下降5輪，之前4輪降息幅度分別為5BP、15Bp、15BP、10BP。本次大幅超預(yù)期降息體現(xiàn)了目前房地產(chǎn)需求端政策出臺的決心和力度，并且考慮到目前銷售端的疲軟，預(yù)計未來LPR或仍有進(jìn)一步下降空間。
2023年末實際房貸利率仍在4.27%高位、對比2016年2.51%，預(yù)計后續(xù)房貸利率仍有進(jìn)一步下降空間。我們采用個人住房貸款利率-CPI作為實際房貸利率，而2016年實際房貸利率已降至2.51%，2023Q4末實際房貸利率仍在4.27%高位。據(jù)申萬宏源宏觀研究團(tuán)隊預(yù)測，2024年預(yù)計CPI為0.6%；那么如果實際房貸利率降至2016年的2.51%，則對應(yīng)個人房貸利率需降至3.11%，較2023Q4末的3.97%仍需下降86BP，剔除本次下降的25BP后還有61BP的下降空間，值得注意的是，如果2024年實際CPI超過或低于上述預(yù)期的0.6%，那么預(yù)期的房貸利率下降空間也會相應(yīng)變化。我們總體認(rèn)為，本次的房貸利率的下降是一個新的下降周期的開始，并預(yù)計后續(xù)房貸利率仍有進(jìn)一步下降空間。
1月以來供需兩端政策頻頻發(fā)力，其中核心城市限購放松、城改資金密集落地。需求端方面，廣州120平以上房屋不限購、支持“租一買一”、”賣一買一“；上海外環(huán)外放松單身限購；北京通州區(qū)放松北京和通州區(qū)“雙限購”政策；深圳深戶買房不再看社保納稅，非深戶“5改3”；5年期LPR下降25BP至3.95%。城中村改造方面，2023年12月和2024年1月，國開行、進(jìn)出口行、農(nóng)發(fā)行合計分別凈增PSL3,500億元和1,500億元，合計凈增5,000億元PSL支持三大工程，另外近期國開行和農(nóng)發(fā)行對廣州、成都、長沙、重慶等27個城市實現(xiàn)城中村改造專項借款首批集中發(fā)放合計401億元，并對其中24個城市合計授信9,679億元，預(yù)示著城改加速、提振需求。供給端方面，央行等支持企事業(yè)單位收購存量房作為保障房；央行等支持經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)貸款和公開債；住建部等推出房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，即融資白名單，據(jù)央視財經(jīng)，截至1月底，第一批房地產(chǎn)項目“白名單”合計3,218個，商業(yè)銀行已向27個城市、83個項目發(fā)放貸款共178.6億元；此外，根據(jù)中國基金報2月15日報道，目前中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行、交通銀行六大行至少獲取、對接超8,200個項目。
投資分析意見：5年期LPR大幅下調(diào)，需求端政策持續(xù)優(yōu)化，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，近期PSL和專項借款集中落地，預(yù)計城改將加速推進(jìn)，同時近期核心城市限購放松以及房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計將推動核心城市銷售改善。我們認(rèn)為高品質(zhì)住宅有望成為成長新賽道，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期。
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