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板塊行情：第8周（2月19日-2月23日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上升4.5%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第20位。
　　政策要聞：中央層面：1）中國(guó)人民銀行：中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，保持不變；5年期以上LPR為3.95%，較上期下調(diào)25bp。2）住建部：全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；下一步，各地要形成“推送——反饋”工作閉環(huán)和“發(fā)放——使用——償還”管理閉環(huán)。3）住建部、發(fā)改委：項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按照應(yīng)保盡保、延續(xù)文脈、合理利用、改善民生、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、安全美觀的原則。不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑；不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模，不增加資源環(huán)境承載壓力；不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民；不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑等。地方層面：1）山東：在全省16個(gè)城市全面建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、日照、濟(jì)寧、東營(yíng)、聊城等7個(gè)城市已經(jīng)推送了首批項(xiàng)目名單。2）廣東：廣州、深圳、汕頭、佛山、肇慶、惠州、韶關(guān)、梅州、陽(yáng)江、東莞、中山、云浮等12個(gè)城市共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目168個(gè)，融資總需求1314億元；其中12個(gè)項(xiàng)目已獲得新增融資貸款12.3億元。3）深圳：加大保障性住房建設(shè)籌集力度，解決好新市民、青年人住房困難問(wèn)題；堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；堅(jiān)持抓好“百千萬(wàn)工程”，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）碧桂園：星薈時(shí)代項(xiàng)目成為大連首個(gè)獲得融資支持的項(xiàng)目，獲得了約2.12億元的融資支持。2）招商蛇口：召開(kāi)2024年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，通過(guò)了關(guān)于調(diào)整公司募投項(xiàng)目募集資金使用金額的議案，其中同意票數(shù)占比近100%。3）綠地集團(tuán)：獲批進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目已有49個(gè)，擬融資金額合計(jì)約185.6億元，分布在山東、四川、安徽、云南、黑龍江、陜西、遼寧等全國(guó)各地。
　　銷(xiāo)售端：新房成交同比下降61%，二手房成交同比下降42%。1）上周為春假假期，低基數(shù)導(dǎo)致環(huán)比大幅高增，第8周21城商品房成交面積143.6萬(wàn)方，商品房日平均成交面積20.5萬(wàn)方，環(huán)比上升1796%，同比下降61%。2）分城市級(jí)別來(lái)看，一線、二線、三四線城市第8周成交面積分別為29.6萬(wàn)方、59萬(wàn)方、55萬(wàn)方，周環(huán)比增速分別為2349%、2682%、1197%，周同比增速分別為-59%、-67%、-52%。3）第8周11城二手房成交面積113.9萬(wàn)方，日平均成交面積16.2萬(wàn)方，環(huán)比上升23438%，同比下降42%。
　　投資策略：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題的房企。12月份地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，各城市需求端寬松政策出臺(tái)再次進(jìn)入密集期，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立也有助于滿足資金平衡項(xiàng)目的融資需求。當(dāng)前政策對(duì)于全面逆轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)則仍顯不足，全行業(yè)主要矛盾仍在供需關(guān)系重大變化后，低效土儲(chǔ)的處置以及資產(chǎn)價(jià)格下跌的壓力，但此輪政策釋放后，2024年核心城市核心區(qū)域可能仍將保持一定熱度，從而繼續(xù)給房企提供一定的置換土儲(chǔ)的空間。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì):1)城中村改造:2)部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題的房企。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。