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二手房交易存在較高的搜尋成本、交易成本、學(xué)習(xí)成本，C2C交易難度大，中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：1）高信息搜尋成本，二手房具有非標(biāo)屬性且質(zhì)量極不透明，虛假房源還會(huì)耗費(fèi)額外時(shí)間；2）高交易成本，交易流程復(fù)雜、接觸機(jī)構(gòu)多、資金產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)高。3）高學(xué)習(xí)成本，區(qū)域房源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口、市場(chǎng)行情等短時(shí)間難以了解。上述成本使得C2C交易難度大，而中介存在意義就是降低上述三大成本，如通過真房源平臺(tái)和經(jīng)紀(jì)人帶看服務(wù)降低搜尋成本，通過資金托管流程降低交易成本，通過提供委買委賣咨詢建議降低學(xué)習(xí)成本等。理論上，只要中介費(fèi)用低于上述三大成本，則二手房交易中介業(yè)務(wù)就有存在的價(jià)值，而二手房中介業(yè)務(wù)的組織模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。成熟的存量房市場(chǎng)交易也以通過中介交易為主，如美國通過經(jīng)紀(jì)人成交的二手房占總二手房成交的90%，2021年我國二手房中介滲透率已超88%，印證了中介在二手房交易中的價(jià)值。
　　美國二手房交易通過MLS系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、單邊經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行撮合。1）在MLS保障真房源的基礎(chǔ)上，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)導(dǎo)入MLS房源、提供在線看房以及經(jīng)紀(jì)人帶看降低信息搜尋成本。2）降低交易成本方面，美國有負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、信用評(píng)估、房屋檢驗(yàn)、資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)，提供全流程專業(yè)公正的服務(wù)、保障產(chǎn)權(quán)及資金安全。3）降低學(xué)習(xí)成本方面，一方面是經(jīng)紀(jì)人幫助談價(jià)，另一方面是資深經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)委買、委賣咨詢服務(wù)。
　　我國二手房交易主要通過中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、雙邊經(jīng)紀(jì)人共同降低三大成本。1）降低信息搜尋成本方面，我國主要依靠互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提供的房源系統(tǒng)、傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人帶看，減少購房者的搜尋成本。我國形成了互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)、傳統(tǒng)中介發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)以及房東直售平臺(tái)等多模式，其中互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)房源真實(shí)性、及時(shí)性和豐富程度最高，主因中介公司通過自身變革解決房源真實(shí)性問題。2）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的資金監(jiān)管、房屋漏水保險(xiǎn)等安全保障，以及傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人提供的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、基礎(chǔ)的房屋檢查、辦理過戶等流程服務(wù)。3）降低學(xué)習(xí)成本方面，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人主要提供談價(jià)服務(wù)和較為基礎(chǔ)的咨詢服務(wù)，委買、委賣類咨詢服務(wù)則主要由新興的自媒體看房經(jīng)紀(jì)人提供。
　　自媒體看房業(yè)務(wù)主要在購房決策階段提供專業(yè)的咨詢建議，本質(zhì)是降低學(xué)習(xí)成本，大多數(shù)并不直接參與后期的交易環(huán)節(jié)。1）我國逐步邁入存量房時(shí)代，房屋掛牌量高企，不同區(qū)域房?jī)r(jià)分化，房屋估值重要性提升，房屋買賣前更需要了解政策、市場(chǎng)、房屋估值、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、客群結(jié)構(gòu)等專業(yè)知識(shí)，委買委賣類咨詢服務(wù)的需求量正在大幅增加。2）自媒體看房經(jīng)紀(jì)人通過直播、推文輸出市場(chǎng)行情、區(qū)域發(fā)展、板塊特征類專業(yè)知識(shí)，吸引客源，切入早期購房決策階段，提供咨詢服務(wù)。3）其本質(zhì)是降低二手房交易的學(xué)習(xí)成本，大多數(shù)并不直接參與后期看房、談價(jià)以及流程服務(wù)環(huán)節(jié)。
　　投資建議：進(jìn)入存量房時(shí)代，具有持續(xù)更新真房源系統(tǒng)能力的頭部中介公司優(yōu)勢(shì)凸顯。我國逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，2023年以來二手房成交量大幅提升，對(duì)中介服務(wù)的需求也迅速提升。只要中介費(fèi)低于信息搜尋成本、交易成本、學(xué)習(xí)成本之和，中介便會(huì)存在。中美成熟存量房市場(chǎng)的高比例中介成交也印證中介的價(jià)值。具有持續(xù)更新真房源系統(tǒng)能力的頭部中介公司已形成較深護(hù)城河，有望受益于需求提升，建議關(guān)注頭部中介公司貝殼-W、我愛我家等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政策收緊超預(yù)期、市場(chǎng)下行超預(yù)期