>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)中國住房雙軌制系列報告之一：保障房建設(shè)以需定供，收購存量助力商品房-240229
| 上傳日期： |
2024/3/1 |
大小： |
3559KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
雙軌制體系：雙軌制下保障房和商品房共生共榮。需求端，隨著戶均住房套數(shù)逐步趨近于飽和，而同時人均住房面積仍有較大提升空間，行業(yè)將從住有所居轉(zhuǎn)向住有宜居，住房需求將由過去的結(jié)構(gòu)單一化演變成結(jié)構(gòu)多元化；供給端，原先單軌制供應(yīng)體系中剛性需求并沒有得到很好保障，而改善性需求也沒有得到合理滿足，因而近期我國政府對于住房供給端進行了多方面政策調(diào)整，因此我們認為，未來“商品房+保障房”并重的住房雙軌制供應(yīng)體系將是未來市場的大勢所趨，也有望成為房地產(chǎn)困境的破局關(guān)鍵；同時商品房和保障房將是共生共榮的關(guān)系，并有望推動商品房和保障房兩個子領(lǐng)域獲得更有質(zhì)量的成長，預(yù)計保障房將實現(xiàn)對中低收入人群的保障，商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長新賽道。
保障房政策：本輪政策改革創(chuàng)新，籌集方式新增收購。政策演變方面，保障房經(jīng)歷四大發(fā)展階段，主要產(chǎn)品包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、保障性租賃住房等，預(yù)計后續(xù)配售和配租并舉，過程中保障人群范圍持續(xù)上移，早期經(jīng)適房主要面對低收入人群，后續(xù)公租房主要面對中低收入人群，近期配售型保障房主要面對工薪群體等，保障房建設(shè)力度將加大。建設(shè)目標方面，1994年首次房改和2011年十二五規(guī)劃先后指出保障房覆蓋達到20%，但目前并未達到，源于：一方面由于單軌制對于最剛需人群的保障效率不高，另一方面國際來看OECD公共租賃住房占比均值7%，20%仍是一個較高的目標。籌集方式方面，保障房籌集方式更趨多元化，新增收購存量商品房，將助力商品房去庫存，從青島案例來看，估算1,000億元租賃住房貸款支持計劃可以影響23年青島、重慶等8城銷售面積的11%。
保障房現(xiàn)狀：全國存量占比8%，近階段增量占比10%。全國存量方面，截至2023年末，我國存量保障房約3,967萬套，保障房面積約27.8億平，占比同期末存量住房面積344億平的8.1%。全國增量方面，1994-2007年、2008-2018年、2021-2025E三個時期保障房占比同期住房供給（保障房+商品住宅）分別為17%、13%、10%。以2021-23年增量來看，全國保障房供給占比同期住房供給的9.7%，35個大中城市占比為19.2%，目前市場仍以商品房為主。資金支出方面，2009-2022年平均保障性安居工程支出均值為2,966億元，占比公共財政收入為2.0%，如果剔除棚改，則保障房支出均值為1,996億元，占比為1.2%，其中2012年以后廉租房、公租房的支出占比總財政收入逐年下降。
保障房預(yù)測：料存量占比上限14%，年均投資1.4萬億。根據(jù)2035遠景目標綱要，假設(shè)在2035年完成保障房體系完善。我們按照三種情況討論，分別是保障人均面積低于19/24/29平，對應(yīng)占比總家庭戶數(shù)15%/25%/36%，對應(yīng)2024-35E年均增量保障房為0.8/3.0/5.2億平，對應(yīng)2035E增量保障房為10/36/62億平，對應(yīng)年均增量占比為8%/24%/36%，對應(yīng)存量占比為8%/14%/20%。國際經(jīng)驗顯示，房價同比增速和保障房占比強負相關(guān)，考慮到房價穩(wěn)定要求保障房建設(shè)不應(yīng)過于激進，同時考慮到19平情況下保障房增量占比和存量占比均為8%、持平略低于保障房現(xiàn)狀，因而預(yù)計未來保障房覆蓋人均住房面積界限可能介于19~24平之間（近于24平）。再考慮到保障房財政負擔約束后，預(yù)計2035E保障房建設(shè)上限為：存量面積占比14%，增量面積占比24%，仍需投資額17.0萬億元、對應(yīng)年均投資額1.4萬億元、占比2022年財政收入7.0%。在此基礎(chǔ)上，再考慮收購存量還將助力商品房去庫存，預(yù)計保障房對商品房市場量價影響可控。
投資分析意見：保障房建設(shè)以需定供，收購存量助力商品房，維持“看好”評級。我們認為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預(yù)計保障房建設(shè)將以需定供，收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長新賽道，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團；3）關(guān)注受益保障房建設(shè)的代建企業(yè)：綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、萬物云，關(guān)注：招商積余。
風險提示：銷售和融資資金趨緊，城中村改造推進不及預(yù)期。
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