>> 國(guó)海證券-政策深度：構(gòu)建“人房地錢”聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式-240305
| 上傳日期： |
2024/3/6 |
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來(lái)源： |
國(guó)海證券 |
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作者： |
夏磊 |
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3月5日，2024年政府工作報(bào)告提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
近日，住建部要求各城市做好住房發(fā)展計(jì)劃，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。
什么是房地產(chǎn)新模式？是在“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，調(diào)整住房供應(yīng)重心、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式、積極調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)住房、土地、資金、居民四者之間的關(guān)系重構(gòu)，滿足人民群眾對(duì)住有所居的期待。
人：滿足居民個(gè)性化住房需求，按需解決住房問(wèn)題
住房制度改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是居民的居住水平。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量供需基本平衡，但購(gòu)房結(jié)構(gòu)分化明顯，大城市新市民與青年人的住房困難是新難題。應(yīng)按居民的不同需求，分層次解決住房問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)“住”的高質(zhì)量。
大量新市民與青年人的購(gòu)房需求等待釋放，“住有所居”是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量居住的第一步。我國(guó)城鎮(zhèn)化處于較快發(fā)展階段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)8年年均1100萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，同時(shí)2020年全國(guó)城-城流動(dòng)人口達(dá)8200萬(wàn)人，城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，將推動(dòng)人口在持續(xù)流動(dòng)，進(jìn)而產(chǎn)生更多購(gòu)房需求。保障性住房、剛需購(gòu)房支持需要進(jìn)一步跟進(jìn)。居民居住消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平匹配，“住有宜居”是人民不變的追求。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，2022年用于居住的消費(fèi)支出占比也提升至25%，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)增加。從資產(chǎn)配置角度，房子仍是家庭的核心資產(chǎn)，當(dāng)前缺乏其他可替代的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善居住環(huán)境是必然選擇。供給適配的改善性住房勢(shì)在必行。充分滿足居民住房需求，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
滿足住房需求的同時(shí)，也需考量居民的住房負(fù)擔(dān)，按需分層分別滿足住房高質(zhì)量更切合實(shí)際。按需求可將待購(gòu)房群體分為三類，一是需要依靠社會(huì)保障的住房困難群體。通過(guò)保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建設(shè)等工程推進(jìn)，解決大城市住宅用地供給缺乏、公共服務(wù)不均、住房困難等問(wèn)題，推動(dòng)高質(zhì)量公共住房建設(shè)與供給，實(shí)現(xiàn)每個(gè)居民的住有所居。二是需要一定支持的剛需購(gòu)房群體。通過(guò)放松購(gòu)房資格限制及支持居民購(gòu)房加杠桿等措施，形成直接的購(gòu)買力，如取消、放寬限購(gòu)政策，降低首套房首付比例與貸款利率，支持剛需群體購(gòu)房。三是對(duì)居住條件有更高要求的改善群體。針對(duì)仍存在改善住房供不應(yīng)求問(wèn)題的超大特大城市，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，發(fā)揮住房商品屬性，提供高質(zhì)量改善型產(chǎn)品，滿足“以舊換新”、“以小換大”等日益增長(zhǎng)的改善性購(gòu)房需求。達(dá)成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場(chǎng)的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對(duì)住有所居的美好期待。
房：住房供應(yīng)從商品房為主轉(zhuǎn)向以商品房和保障房并重
房地產(chǎn)不同發(fā)展階段，會(huì)伴隨不同的核心矛盾，對(duì)應(yīng)不同的住房供應(yīng)體系。
1998-2014年，核心問(wèn)題是住房短缺。1978年改革開(kāi)放初期，城市居民人均住宅面積僅6.7平米，多數(shù)居民住房需求無(wú)法被滿足。1998年房改商品房供應(yīng)提速，全國(guó)商品房銷售面積由1998年1.2億平方米，提升至2014年的12.1億平方米。2014年人均住宅面積達(dá)34.6平方米，住房供給短缺得到基本解決。
2014-2018年，核心問(wèn)題是三四線去庫(kù)存。房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模拿地使得供給激增，而三四線城市人口持續(xù)流出、購(gòu)房需求有限，導(dǎo)致商品住房過(guò)剩。為增加有效需求，實(shí)施棚改貨幣化去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)幾年棚改，2018年5月三四線商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.4%，增加了居民住房需求，改善了居住條件，有效去化了三四線過(guò)剩庫(kù)存。
2019年至今，核心問(wèn)題是保障房補(bǔ)短板。商品房主要通過(guò)城中村改造，增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，保障性住房則有效解決工薪收入群體住房困難問(wèn)題。住房供應(yīng)核心邏輯變?yōu)樯唐贩亢捅Ｕ戏坎⒅亍?br> 2024年開(kāi)始“三大工程”，實(shí)施城中村改造，不僅調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革。一是增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，順應(yīng)改善需求向核心區(qū)回流。當(dāng)前，購(gòu)房者回歸理性，更注重通勤時(shí)間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購(gòu)房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應(yīng)。二是增加租賃住房，降低城市生活成本。城市核心區(qū)住房供不應(yīng)求，將城中村占用的土地騰挪出來(lái)，增加租賃住房，吸納城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發(fā)展吸納更多人才。
以人口凈流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性住房供給。2022年，新市民人口總量約為3億，占總?cè)丝诘谋戎爻^(guò)20%，具有很大的居住需求。2023年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.2%，仍處于快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力比較強(qiáng)勁。常住人口市民化過(guò)程中必然產(chǎn)生較大住房需求，特別容易出現(xiàn)階段性住房困難問(wèn)題。通過(guò)城中村改造及保障性住房建設(shè)，讓新市民、青年人進(jìn)得來(lái)、
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