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事件：3月5日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告。
　　報(bào)告涉房?jī)?nèi)容主要從防范風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建新模式等兩個(gè)角度部署今年工作。防范風(fēng)險(xiǎn)方面，報(bào)告提出“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定”。表述上整體承接2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)本身及關(guān)聯(lián)方面的風(fēng)險(xiǎn)，著墨較多。構(gòu)建新模式方面，報(bào)告提出“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，我們其認(rèn)為核心在“三大工程”。
　　防范風(fēng)險(xiǎn)方面，提出完善重大風(fēng)險(xiǎn)處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。報(bào)告提出“完善重大風(fēng)險(xiǎn)處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任，提升處置效能，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”、“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”。重大風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，與1月住建部提出的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相呼應(yīng)。此外，在“兩會(huì)”期間易綱建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金，允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元人民幣資金可由房企立即使用。我們認(rèn)為，這兩個(gè)機(jī)制是保交樓政策的延續(xù)，將一定程度緩解房企流動(dòng)性壓力、降低項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)、改善購(gòu)房者預(yù)期與信心。
　　從地方政府的角度出發(fā)，報(bào)告提出“建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，完善全口徑地方債務(wù)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系，分類推進(jìn)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。健全金融監(jiān)管體制，提高金融風(fēng)險(xiǎn)防控能力”，對(duì)地方政府債務(wù)管理作出具體要求，防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵。
　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，提及“三大工程”。中央從2021年開始多次提到“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，目前頂層設(shè)計(jì)趨于完善，核心之一即“三大工程”。此次報(bào)告表述未有明顯變化，提及“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造”，以及“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展從解決“有沒有”到解決“好不好”轉(zhuǎn)換過程中，都將發(fā)揮重要作用。從2023年末至今，PSL投放5000億元，2月暫停投放，整體看目前政策落實(shí)還在相對(duì)早期的階段。
　　2024年行業(yè)情況依然嚴(yán)峻，亟待政策繼續(xù)加碼。雖然此次政府工作報(bào)告涉房?jī)?nèi)容大部分延續(xù)此前基調(diào)，但2024年全年地產(chǎn)銷售、房企融資、保交樓等形勢(shì)依然嚴(yán)峻，因此我們繼續(xù)看多地產(chǎn)行業(yè)政策乃至宏觀層面對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激政策。我們?cè)诖饲皥?bào)告中提到，2022年以來地產(chǎn)政策寬松周期可分為兩大階段，目前我們處于2023年7月以來政策寬松“深水區(qū)”階段。包括2024年春節(jié)前一線城市限購(gòu)松動(dòng)等，均在此范疇內(nèi)，但這不意味著政策已經(jīng)出盡。以史為鑒，2014年寬松周期中，930全面寬松后，政策寬松進(jìn)程依然持續(xù)近兩年時(shí)間。我們認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)政策維度可考慮的方向包括：核心城市限購(gòu)進(jìn)一步松動(dòng)、限貸如首付比例的進(jìn)一步下調(diào)、房貸利率及交易稅費(fèi)進(jìn)一步大幅下調(diào)、“三大工程”相關(guān)政策繼續(xù)發(fā)力，以及更偏寬松、偏刺激的總量政策。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為配置房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、機(jī)構(gòu)持倉(cāng)占比較低。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，出險(xiǎn)房企有增無減，拿地和銷售表現(xiàn)頭部的房企依然是這些。4、我們?cè)谏夏晏岢龅摹爸豢春靡痪€+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、城中村改造的推進(jìn)成為2024年主要看點(diǎn)，預(yù)計(jì)實(shí)際上整個(gè)城市更新維度都會(huì)有提速，同時(shí)政策性資金到位的體量是關(guān)鍵?；谝陨系呐渲眠壿?，在股票層面我們推薦幾個(gè)維度：1、若政策到位的相關(guān)基本面股票：1）開發(fā)：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份；H股的綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等；2）物業(yè)：A股關(guān)注招商積余。H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)等。2、若政策和資金到位的城中村相關(guān)概念股：城建發(fā)展、天健集團(tuán)、城投控股、中華企業(yè)、珠江股份等；3、若政策出臺(tái)一直不及預(yù)期，則建議關(guān)注“地產(chǎn)+”主題類公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。