久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

2月28日，香港政府宣布即日起撤銷(xiāo)所有住宅物業(yè)需求管理措施、尤其是2010-16年推出的抑制房?jī)r(jià)組合拳（俗稱“辣招”）——所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付針對(duì)炒房客、非永久居民和二套住房的額外印花稅（10-20%）、買(mǎi)家印花稅（7.5%）和新住宅印花稅（7.5%）。同日，香港金管局宣布下調(diào)自用住宅首付比例。“撤辣”后，香港樓市成交明顯反彈。本文分析“撤辣”后香港購(gòu)房需求的變化、及探討香港樓市動(dòng)能是否有持續(xù)性和可復(fù)制性。
　　1. “撤辣”短期效果立竿見(jiàn)影
　　“撤辣”后，香港購(gòu)房相關(guān)政策基本放松至2009年的水平，短期樓市反應(yīng)積極。3月前11天，香港一手房成交量已超1,800宗，較年初至“撤辣”前的日均成交量增長(zhǎng)14倍。抽樣數(shù)據(jù)顯示，“撤辣”后第二個(gè)周末二手房交易量亦跳升至逾三年新高。同時(shí)，代表住宅價(jià)格前瞻指標(biāo)的中原經(jīng)紀(jì)人住宅指數(shù)在“撤辣”后兩周沖高約23個(gè)點(diǎn)至62（>50代表房?jī)r(jià)趨升），逼近一年高點(diǎn)。其中中小戶型偏“剛需”的住宅，及地鐵沿線和靠近深圳等內(nèi)地（非香港永久）居民更為青睞的樓盤(pán)需求回升更為明顯。
　　2.香港樓市“撤辣”后的熱度是否可持續(xù)？
　　回溯香港房?jī)r(jià)和政策周期過(guò)去40年的歷史，不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)政策呈明顯的“順周期性”。即房?jī)r(jià)上升周期往往伴隨著數(shù)年的政策收緊周期，而政策往往在房?jī)r(jià)承壓后開(kāi)始數(shù)年的放松周期。地產(chǎn)政策連續(xù)的調(diào)整可能會(huì)在效果上成為房?jī)r(jià)周期轉(zhuǎn)向的“最后一根稻草”，但兩者并沒(méi)確定的因果關(guān)系。
　　以2010-16年“辣招”推出后的地產(chǎn)周期走勢(shì)推導(dǎo)，此次政策放松后樓市需求可能短期“放量”，尤其是本地居民的購(gòu)房“剛需”及非永久（尤其內(nèi)地）居民的置業(yè)需求。而此前每輪緊縮政策對(duì)樓市影響約維持6-12個(gè)月。
　　中長(zhǎng)期看，香港房地產(chǎn)的吸引力最終取決于香港經(jīng)濟(jì)基本面走勢(shì)及相對(duì)吸引力（即人口流入趨勢(shì)）的變化。技術(shù)層面，如果港幣名義有效匯率走弱、尤其是港幣兌人民幣匯率走弱，則香港資產(chǎn)的相對(duì)吸引力將明顯上升。聯(lián)系匯率制度下，香港主要通過(guò)本地物價(jià)及資產(chǎn)價(jià)格的變化來(lái)調(diào)節(jié)其相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力、也可以理解為，本地物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格部分替代匯率成為了周期的“減震器”。而香港的通脹、房?jī)r(jià)、股市各項(xiàng)指標(biāo)往往同向波動(dòng)。
　　這一框架下，美聯(lián)儲(chǔ)降息雖然會(huì)同時(shí)帶動(dòng)香港房貸利率下降、房貸負(fù)擔(dān)能力上升；但對(duì)樓市的最終影響，可能要觀察美元在降息后的走勢(shì)。如果美元在降息后不走弱，甚至反而走強(qiáng)，則香港房貸負(fù)擔(dān)能力不一定上升。
　　3. “撤辣”對(duì)香港樓市的提振經(jīng)驗(yàn)，是否可復(fù)制？
　　誠(chéng)然，香港有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力（如租金回報(bào)率較高，多重優(yōu)勢(shì)吸引人口流入）?？紤]香港的稅制等優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的人口流動(dòng)上的特殊性，且地產(chǎn)供給較為有限，香港樓市放松的經(jīng)驗(yàn)可能可以在中國(guó)內(nèi)地一線和準(zhǔn)一線城市核心區(qū)復(fù)制。但無(wú)論如何，限購(gòu)限貸政策放松有助于地產(chǎn)合理需求的釋放。鑒于中國(guó)內(nèi)地核心區(qū)交易金額占比較大，示范效應(yīng)較強(qiáng)，其房?jī)r(jià)上漲預(yù)期回升對(duì)穩(wěn)交易額、穩(wěn)信貸周期、穩(wěn)信心也有積極影響。
　　中長(zhǎng)期，地產(chǎn)需求最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面和與之相關(guān)的收入預(yù)期的變化。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：香港經(jīng)濟(jì)基本面超預(yù)期走弱，聯(lián)儲(chǔ)降息繼續(xù)延遲。