>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)類公募REITs系列報告(1)：華夏金茂商業(yè)REIT成功上市，開啟金茂商業(yè)體系發(fā)展新篇章-240320
| 上傳日期： |
2024/3/20 |
大小： |
1313KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)（長沙覽秀城）原始權(quán)益人為中國金茂旗下的商業(yè)重資產(chǎn)控股平臺公司，底層資產(chǎn)運(yùn)營成熟，收益穩(wěn)中有進(jìn)，預(yù)期分派率適中。
1）長沙覽秀城原始權(quán)益人為上海興秀茂商業(yè)管理有限公司，底層資產(chǎn)由金茂商業(yè)房地產(chǎn)（上海）有限公司運(yùn)營管理。長沙覽秀城是金茂商業(yè)的首個覽秀城作品，地處長沙市梅溪湖片區(qū)的核心區(qū)域，是梅溪湖商圈內(nèi)檔次較高、功能較全的中高端城市商業(yè)綜合體之一，為目前金茂覽秀城體系內(nèi)運(yùn)營最成熟的購物中心。
2）截至2023年9月末，長沙覽秀城的出租率為98.9%，處于穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)。2020-2022年，長沙覽秀城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5710/8069/8491萬元，營收穩(wěn)步提升。
3）2020-2022年，長沙覽秀城實(shí)現(xiàn)銷售額4.9/5.8/7.2億元，銷售坪效穩(wěn)步提升；2023年6月，長沙覽秀城的租售比為9.04%，相較同行整體仍有提升空間。
4）2020年-2023年上半年，長沙覽秀城的租金收入中平均有86%為保底租金，保底租金和物管費(fèi)合計占總營收的比例約65%，收益穩(wěn)定性有較好的保障。
5）截至2023年6月，長沙覽秀城收入集中度最高的租戶租金占商場23年H2預(yù)計營收比重不足5%，租金前十名的租戶租金占比19.5%，收入來源較分散。
6）2022年，長沙覽秀城的EBITDA率、NOI率分別為34.4%、26.3%；2023年上半年，EBITDA率、NOI率分別提升至51.9%、49.9%，運(yùn)營效益回升明顯。
7）截至2023年6月30日，長沙覽秀城評估價值為10.65億元；2024年預(yù)計CAPRATE為5.46%，分派率（按照100%分派假設(shè)）為4.92%。
長沙覽秀城相對周邊競品具備一定規(guī)模與運(yùn)營優(yōu)勢，近年來梅溪湖商圈商業(yè)需求不斷提升，短期內(nèi)商圈內(nèi)擬新增商業(yè)供應(yīng)較少，商圈內(nèi)競爭壓力相對較小。
1）長沙覽秀城建筑面積10.3萬平米，可租賃面積6.1萬平米，周邊5個已開業(yè)商業(yè)除步步高梅溪新天地外，建筑面積都處于5-8萬平米之間，長沙覽秀城作為功能齊全的中大型購物中心，相對周邊競品具備一定規(guī)模優(yōu)勢。
2）長沙市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要分布在五一核心商圈、東塘、榮灣鎮(zhèn)等傳統(tǒng)商圈，以及市府、濱江、梅溪湖等新興商圈。截至2023年8月，長沙全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量約為761.5萬平方米；其中梅溪湖商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為51.0萬平方米。近年來，梅溪湖商圈零售商業(yè)一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢，主要以購物中心為主，空置率控制在較低水平，該區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)能力較強(qiáng)，商業(yè)需求不斷提升。目前，梅溪湖商圈內(nèi)供出租的商業(yè)項(xiàng)目主要于2016至2019年間左右入市，近年來商圈內(nèi)商業(yè)氛圍日益成熟。預(yù)計在2024年梅溪湖商圈將有招商花園城入市，將會給梅溪湖商圈帶來約14萬平方米的零售商業(yè)空間，除招商花園城外短期內(nèi)暫無其他明確擬新增零售商業(yè)供應(yīng)，商圈內(nèi)競爭壓力相對較小。
投資建議：我國公募REITs試點(diǎn)范圍已逐步擴(kuò)大至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，后續(xù)或有望迎來REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容至市場化運(yùn)營的房地產(chǎn)長租公寓、寫字樓等領(lǐng)域，考慮到公募REITs發(fā)展對存量運(yùn)營板塊的估值或具有重塑作用，建議關(guān)注具備優(yōu)質(zhì)且成熟穩(wěn)定的存量資產(chǎn)、發(fā)行人主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的，包括萬科A/萬科企業(yè)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、上海臨港等。
風(fēng)險分析：底層資產(chǎn)公允價值下跌風(fēng)險、市場經(jīng)營環(huán)境惡化風(fēng)險、運(yùn)營支出及相關(guān)稅費(fèi)增長風(fēng)險、資本維護(hù)及資本性支出風(fēng)險、基金投資目標(biāo)不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險等。
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