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事件：新城控股公布2023年年度報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1191.7億元，同比+3.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利7.4億元，同比-47.1%。
　　營收有所恢復(fù)，多因素致使盈利能力承壓。公司2023年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1191.7億元（yoy+3.2%），相較2022年規(guī)模有所恢復(fù)；公司2023年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利7.4億元（yoy-47.1%），公司歸母凈利下滑的原因主要系：①開發(fā)業(yè)務(wù)板塊高地價(jià)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，致使公司毛利率水平整體承壓，公司2023年整體毛利率19.05%（yoy-0.98pct）；②對(duì)于部分虧損項(xiàng)目，公司未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)公司所得稅費(fèi)用較上年同期大幅增加。
　　銷售待提振，緊抓回款成效顯著，年內(nèi)債券行權(quán)量約85.5億元。2023年全年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積968.78萬㎡（yoy-18.69%）；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額759.83億元（yoy-34.52%）。在銷售情況跟隨行業(yè)承壓的背景下，公司緊抓回款，2023年全年公司實(shí)現(xiàn)812.1億元的全口徑回款，全口徑回款率達(dá)107%，公司資金回籠能力凸顯；截至3月29日，公司境內(nèi)外公開債券存量約為251.4億元（境內(nèi)債112.7億元，境外債19.3億美元），其中2024年境內(nèi)外公開債券行權(quán)量約85.5億元（上半年29.1億元，下半年56.4億）。
　　已售未結(jié)資源豐富，提前鎖定未來業(yè)績。2023年全年，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1,711.34萬㎡，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額1,558.28億元。截至2023年底，公司共有220個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)3,705.50萬㎡；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)2,170.12萬㎡，能夠覆蓋2023年結(jié)算面積的1.3倍，提前鎖定未來業(yè)績。
　　商業(yè)輸出能力不斷提升，經(jīng)營性業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)定增長。2023年全年，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入即含稅租金收入113.24億元（yoy+13.17%），對(duì)公司業(yè)績貢獻(xiàn)進(jìn)一步提高。截至2023年底，公司在全國135個(gè)城市布局198座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)161座，開業(yè)面積達(dá)1,499.11萬㎡，出租率達(dá)96.48%，彰顯公司不斷提升的商業(yè)輸出能力。
　　盈利預(yù)測(cè)與估值：公司緊抓回款成效顯著，已售未結(jié)資源豐富，商業(yè)輸出能力不斷提升。我們預(yù)計(jì)公司24-26年?duì)I業(yè)收入分別為1092.4、1011.2、954.2億元,歸母凈利7.6、7.9、8.3億元，對(duì)應(yīng)PE分別為28.3、27.2、25.9倍，首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：出租率下滑；需求側(cè)信心恢復(fù)不及預(yù)期；地產(chǎn)政策不及預(yù)期。