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新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅縮窄；二手房成交面積環(huán)比增幅縮窄，同比降幅擴(kuò)大；土地市場環(huán)比量價(jià)均跌，溢價(jià)率環(huán)比下降。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅縮窄。新房成交面積為411.7萬平方米，環(huán)比上漲41.1%，環(huán)比較上周上漲了8.0個(gè)百分點(diǎn)，同比下降41.1%，同比降幅較上周縮小了7.6個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為59.7%、44.3%、25.5%，同比增速分別為-41.5%、-38.7%、-46.3%。一、二線城市同比降幅較上周分別縮小了12.2、9.5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比增幅縮窄，同比降幅擴(kuò)大。18個(gè)城市成交面積為209.7萬平方米，環(huán)比上漲2.9%，環(huán)比漲幅較上周縮小了9.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降27.4%，同比降幅較上周擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為7.0%、4.2%、-4.3%，同比增速分別為-32.6%、-20.3%、-35.4%。一、三線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了13.3、0.8個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周縮小了8.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫存面積與去化周期環(huán)比均下滑。12個(gè)城市新房庫存面積為9908萬平方米，環(huán)比增速為-1.0%，同比增速為-2.8%。去化周期為24.6個(gè)月，環(huán)比下降2.1個(gè)月，同比提升11.3個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為24.5、22.2、73.5個(gè)月，一、二、三四線城市環(huán)比分別下降1.2、3.2、5.0個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提9.0、12.0、46.4個(gè)月。
　　土地市場環(huán)比量價(jià)均跌，溢價(jià)率環(huán)比下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為824.0萬平方米，環(huán)比下跌43.7%，同比下跌76.5%；成交土地總價(jià)為108.2億元，環(huán)比下跌67.5%，同比下跌75.3%；成交土地樓面均價(jià)為1313元/平，環(huán)比下跌42.4%，同比上漲4.8%；百城成交土地溢價(jià)率為1.1%，環(huán)比下降0.8%，同比下跌1.1%。
　　本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為276.0億元，同比上升32.4%（前值：-39.3%）。總償還量為264.0億元，同比下降2.4%（前值：-3.2%）；凈融資額為12.0億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.7%，較上周下降0.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-1.5%，較上周下降0.9pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.14X，較上周上升0.87X。北上資金對銀行、食品飲料、汽車等加倉金額較大，分別為30.57、16.61、8.34億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.65%（上周為-0.67%），凈賣出0.90億元（上周凈賣出2.36億元）。
　　 3月百強(qiáng)房企銷售同比降幅雖然收窄，但整體房企銷售仍然低迷。從克而瑞公布的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)來看，3月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比下降47.2%，同比降幅較2月收窄了14.6個(gè)百分點(diǎn)；1-3月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額累計(jì)同比下降49.1%。
　　政策
　　本周，多個(gè)城市需求端政策持續(xù)調(diào)整，政策優(yōu)化力度有明顯加大趨勢，對于滿足剛需及改善性需求的政策力度均加大。1）深圳取消“7090”政策，繼3月15日上海于第二輪土拍中松綁“7090”政策后，3月26日深圳發(fā)布關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》。我們認(rèn)為，一線城市松綁7090政策，意味著未來或?qū)⒂懈啻髴粜托路慨a(chǎn)品進(jìn)入市場，以更好地適應(yīng)當(dāng)下改善性住房需求。2）3月27日北京廢止離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房政策。3）哈爾濱、常熟、日照發(fā)布購房補(bǔ)貼新政。哈爾濱以購房款直接補(bǔ)貼為主，針對人才給予3-10萬元購房款補(bǔ)貼、針對非本地戶口購買新房提供房款2-3%的補(bǔ)貼、針對“賣舊買新”的需求給予100元/平的補(bǔ)貼。常熟以契稅補(bǔ)貼為主，僅針對人才有購房款補(bǔ)貼，針對144平以下首套住房，補(bǔ)貼契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)的50%；對人才群體給予購房價(jià)1%的補(bǔ)貼；改善型購房者享受限時(shí)“賣舊買新”購房契稅補(bǔ)貼，在不同時(shí)間段購置新房的，由先到后，給予契稅繳納份額100%、80%、50%三檔補(bǔ)貼。新政的實(shí)施有助于緩解市民購房壓力，提高購房意愿，一方面，有助于首次購房者和剛需購房群體切實(shí)降低購房成本，另一方面，幫助住房升級置換。日照針對符合條件的青年人、新市民發(fā)放購房款總額20%的購房優(yōu)惠券補(bǔ)貼，購置90-144平新房進(jìn)行契稅補(bǔ)貼。4）另有青島、福州、株洲、臺州、畢節(jié)、安慶、秦皇島、棗莊、貴港、三明、日照等城市進(jìn)一步優(yōu)化了公積金貸款政策。
　　投資建議
　　面對房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓的態(tài)勢，近期多個(gè)城市進(jìn)一步放松了需求端政策，也是對此前國常會(huì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的落實(shí)，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定政策預(yù)期，或?qū)Χ径仁袌龅钠蠓€(wěn)有一定積極效果。隨著行業(yè)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，居民購房意愿或迎來溫和復(fù)蘇，疊加“項(xiàng)目白名單”融資支持的持續(xù)落地，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場信心。我們認(rèn)為，今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。在行業(yè)面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過瓶頸期、以及受益于政策支持而擺脫困境的房企成為今年重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。從長期主線來看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會(huì)。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基