>> 申萬宏源-公募REITs一二級市場投資全景解析：發(fā)行端擴容提速，高股息持續(xù)演繹-240409
| 上傳日期： |
2024/4/9 |
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| 1304KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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發(fā)行顯著提速，認購熱度降溫。步入2024年，在一系列政策推動下，REITs發(fā)行上市節(jié)奏明顯加快，3月份上市5只，融資120億元，家數(shù)僅次于2021年的首批。截至2024年3月31日，我國公募REITs累計首次發(fā)行并上市35只，融資1105.43億元；擴募4只，融資50.64億元；累計融資約1156億元。2023年8月份《通知》發(fā)布后，REITs對網(wǎng)下投資者設(shè)置限售安排，從而導(dǎo)致公募REITs認購熱度大幅降溫，網(wǎng)下參與申報的投資者家數(shù)、產(chǎn)品數(shù)分別驟減至14家、22個，較《通知》之前降幅達76%、87%，網(wǎng)下認購倍數(shù)僅有5.01倍，減少一半?！岸氲汀蔽挥谠儍r區(qū)間的分位值同步下滑，“二孰低”位于詢價區(qū)間的分位值從此前的83.80%斷崖式下滑至26.17%，同時定價相對“二孰低”下調(diào)幅度也明顯縮窄，從平均-3.32%縮窄至-1.30%。
首日趨于平淡，逐步回歸常態(tài)。已上市的35只REITs首日平均漲幅為9.91%，首日上漲概率為91%，僅3只首日小幅破發(fā)。近兩年REITs首日漲幅與上漲概率呈下滑趨勢，2022年首日漲幅達到峰值17.11%，隨后逐年下滑。首日上漲概率來看，REITs在2021年、2022年超過IPO，其中2021年零破發(fā)，而2023年開始上漲概率明顯下滑，相對A股IPO的漲幅優(yōu)勢減弱。從不同類型項目來看，保租房項目首日漲幅居首，其次為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，不過這也與其上市時間有關(guān)。與新股上市后大概率下滑的走勢“異途同歸”，REITs上市后整體下行趨勢明顯，上漲概率大幅走低。隨著首次解禁日的臨近，REITs平均漲幅以及上漲概率呈現(xiàn)波動性上升趨勢，解禁日后10個交易日左右累計漲幅和上漲概率均達到峰值，分別為0.85%、60%，日均成交量和日均成交額在解禁日當(dāng)天出現(xiàn)大幅拉升。
現(xiàn)金分派提升，估值降至低位。2023年公募REITs的實際可供分配金額基本達到招募說明書預(yù)期水平，可統(tǒng)計的22只REITs中有16只超額完成預(yù)期目標。而營業(yè)收入、EBITDA2023年完成率不及預(yù)期，分別僅有12只、11只超額完成預(yù)期目標，占比約一半。以2023年末總市值計算，特許經(jīng)營權(quán)類、產(chǎn)權(quán)類REITs 2023年凈現(xiàn)金流分派率平均為9.77%、5.07%，較2022年均大幅提升，且相比A股同類型公司股息率也更勝一籌。根據(jù)目前招募說明書中已披露的11只REITs的2024年預(yù)測可供分配金額測算，特許經(jīng)營權(quán)2024年預(yù)期分派率為9.86%，產(chǎn)權(quán)類為5.01%，其中特許經(jīng)營權(quán)類項目分派率進一步上升，產(chǎn)權(quán)類依然維持高位。經(jīng)歷兩年的調(diào)整，目前公募REITs整體估值水位降至歷史低位。特許經(jīng)營類、產(chǎn)權(quán)類P/FFO分別為11.01倍、20.80倍，分別位于歷史33%、25%分位；P/NAV分別為1.04倍、0.95倍，分別位于歷史52%、26%分位。
發(fā)行端有望持續(xù)擴容，“高股息”策略下REITs受益。從一級半市場來看，2023年8月份限售安排出臺后，各項目的鎖定安排較為嚴格，網(wǎng)下認購熱度大幅降溫，詢價更趨謹慎?？紤]到網(wǎng)下投資者是REITs發(fā)行中重要定價參與者，也能反映市場熱度，我們預(yù)期后續(xù)有望在網(wǎng)下限售方面予以靈活調(diào)整，比如鎖定期縮短，鎖定比例降低，從而刺激網(wǎng)下認購熱度回升。公募REITs今年3月份發(fā)行迎來大幅提速，且新受理項目也同步增加，預(yù)期在一系列政策推動下，公募REITs市場有望持續(xù)擴容。從二級市場來看，在宏觀經(jīng)濟弱復(fù)蘇、無風(fēng)險利率下行趨勢下，“高股息”資產(chǎn)依然是全年受益的方向。公募REITs具備天然的“高股息”屬性，凈現(xiàn)金分派率逐年上升，且相比同類型A股上市公司具備優(yōu)勢，其底層資產(chǎn)的收益和現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，業(yè)績韌性足，高分派率大概率將持續(xù)。經(jīng)歷連續(xù)兩年的調(diào)整，REITs估值進入歷史低位區(qū)，長期配置價值凸顯。建議關(guān)注業(yè)績完成超預(yù)期+高分派率+低估值的REITs項目。
風(fēng)險提示：公募REITs審批及發(fā)行進展進程緩慢、項目經(jīng)營效益不及預(yù)期，相關(guān)政策出臺不及預(yù)期等風(fēng)險。
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