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成都放開限購，供給優(yōu)化推動高品質(zhì)需求
　　4月28日，成都發(fā)布房地產(chǎn)新政，主要內(nèi)容包括：1）全面取消限購；2）取消公證搖號要求，企業(yè)自主銷售；3）提高陽臺等空間比例，加大高品質(zhì)住宅供給；4）鼓勵非居住存量房改建為保租房；5）加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地。1月以來，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化，地方政府也紛紛積極配合，加大需求端政策支持力度，并推進(jìn)監(jiān)管層扶持政策落地，政府工作報告也體現(xiàn)了對行業(yè)的全面支持。我們期待政策能夠推動行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。
　　核心區(qū)中小戶型限購得以放開，提升商品住宅供給性價比
　　繼杭州節(jié)后再次放松調(diào)控，成都是第二個調(diào)整地產(chǎn)政策的高能級城市。面向需求端的主要變化，其一是全面放松核心區(qū)限購，意味著天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)中144平以下戶型的限購得以取消；其二，取消公證搖號要求，即144平及以下期房同樣可由房企自主銷售，提升銷售效率；其三，提升供應(yīng)性價比。提升陽臺等空間比例的調(diào)整并非首例，廣州去年11月即將陽臺面積占比上限從15%提至20%。因陽臺只計一半面積，因此這一調(diào)整有望提升得房率。同時推廣首層架空、郊區(qū)低密度高品質(zhì)住宅開發(fā)，通過提升產(chǎn)品品質(zhì)來激發(fā)需求。
　　推動非居住存量房屋納保，加快“白名單”制度落地
　　本次政策還提及了“鼓勵市場主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房”。鼓勵納保的支持政策包括不補繳土地款（不變更土地性質(zhì)）、免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、稅收優(yōu)惠、長期低息貸款、發(fā)行REITs等支持。根據(jù)成都今年的政府工作報告，全年計劃籌建6.1萬套（間），同比略增1.7%，我們預(yù)計存量籌措會成為重要來源。此外，新政還強調(diào)加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，推動合規(guī)企業(yè)項目“應(yīng)推盡推”、“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”。1月末成都首批227個項目入選“白名單”，預(yù)計在地方政府的指引下，地產(chǎn)融資支持將進(jìn)一步提速。
　　短期利好核心區(qū)二手房市場，長期提升新房競爭力
　　4月以來（截至4月26日），成都新房/二手房成交量同比增速分別為-45%/-17%，分別較重點城市（新房樣本54城，二手房26城）均值低3/6pct，2024年新房/二手房累計成交量同比分別為-38%/-19%。房價跟全國走勢趨于一致，仍在下行通道，3月環(huán)比跌幅1%，較18年以來高點下跌18%，但跌幅較50城均值低6pct。整體而言，成都屬于市場韌性較強的城市，近期表現(xiàn)相對偏弱。本次放松有望激發(fā)市場需求，尤其是核心區(qū)二手房市場活躍度。長期來看，高品質(zhì)供應(yīng)提升有望加大未來1-2年新房的市場競爭力。
　　放松政策有望進(jìn)一步擴圍，為板塊提供估值修復(fù)空間
　　今年以來新房市場依然在筑底，截至目前，僅剩一線城市以及杭州、天津仍保留限購區(qū)，我們認(rèn)為限購放松有望進(jìn)一步擴圍，疊加政府工作報告的表態(tài)，有望推動市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點推薦：1）A股開發(fā)：招商蛇口、城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。