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我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的反彈可能會(huì)持續(xù)更長時(shí)間。隨著超預(yù)期的利好政策不斷出臺(tái)，我們預(yù)計(jì)看漲情緒將持續(xù)較長時(shí)間。自4月底中央政治局會(huì)議提出加快消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房以來，內(nèi)房板塊（港股）已反彈17.6%。我們認(rèn)為對于地產(chǎn)板塊的積極變化有以下三個(gè)方面：1）政府加大住房去庫存力度，行業(yè)出清速度將加快；2）短期內(nèi)，可能會(huì)有更多開發(fā)商債務(wù)重組成功；3）需求端政策出臺(tái)超市場預(yù)期。
　　政府去庫存方面，鄭州為其他城市樹立了一個(gè)很好的模式。隨著“以舊換新”在更多城市施行，我們認(rèn)為鄭州模式，即由地方國企直接收購存量房，對市場的影響力較大。我們認(rèn)為，這種方式更加市場化，有助于刺激真正的住房需求。隨后，合肥、南京等地也公布了類似政策，鼓勵(lì)地方國企收購現(xiàn)有存量房。2024年5月15日，杭州市臨安區(qū)政府宣布收購區(qū)內(nèi)商品住房用作保障房。我們認(rèn)為，政府更強(qiáng)的去庫存力度將為行業(yè)帶來兩個(gè)積極影響：1）供需以更快的速度達(dá)到平衡；2）出險(xiǎn)房企可以從破產(chǎn)估值中獲得價(jià)值重估。
　　杭州放寬落戶政策，帶來了更多需求端的向上驚喜。我們一直認(rèn)為，需求端政策的放松應(yīng)是漸進(jìn)、長期的。近期，杭州市優(yōu)化了新購房者的落戶政策，加速了市場對一線城市，尤其是北京、上海落地類似政策的預(yù)期。我們認(rèn)為，市場已充分預(yù)期北京、上海將逐步取消購房限制。然而，在北京、上海，購房并不等于落戶。因此，我們認(rèn)為一線城市的需求端放松政策，可能會(huì)比市場預(yù)期來得更快、更深遠(yuǎn)。另外，最近還有一個(gè)值得注意的政策變化是佛山實(shí)施分期繳納土地出讓價(jià)款。我們認(rèn)為，未來分期繳納土地成本，應(yīng)能極大緩解開發(fā)商的流動(dòng)性壓力。總的來說，我們認(rèn)為近期的房地產(chǎn)政策超出了市場預(yù)期。
　　在優(yōu)質(zhì)公司中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）和保利發(fā)展（600048 SH）。同時(shí)，我們推薦擁有產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的中新集團(tuán)（601512 SH），在有利的產(chǎn)業(yè)政策作用下，其增長前景較好。此外，從困境反轉(zhuǎn)的可能性出發(fā)，我們認(rèn)為旭輝控股集團(tuán)（00884 HK）和融創(chuàng)中國（01918 HK）有可能是受益者。
　　風(fēng)險(xiǎn)：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行。