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如何理解517地產(chǎn)新政——地產(chǎn)鏈主邏輯在于存量風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)
　　1、如何看517新政的意義？——穩(wěn)固預(yù)期緩釋風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量的增量效果或有限。一方面，地產(chǎn)新政對(duì)于穩(wěn)固房?jī)r(jià)預(yù)期、緩釋房企信用風(fēng)險(xiǎn)有積極作用，也有利于“舊動(dòng)能”不過(guò)快衰減；但另一方面，在居民加杠桿意愿以及能力偏弱的背景下，首付比例調(diào)降、下調(diào)房貸利率對(duì)于地產(chǎn)銷售的提振作用仍待檢驗(yàn)。
　　2、市場(chǎng)在交易什么？從大類資產(chǎn)表現(xiàn)來(lái)看：（1）近期不同等級(jí)的地產(chǎn)美元債走勢(shì)出現(xiàn)顯著分化；（2）本輪地產(chǎn)與建材股價(jià)的反彈，也伴隨著中資地產(chǎn)美元債收益率的快速下行；（3）本周五地產(chǎn)新政發(fā)布后，十年期中債利率以及美元兌人民幣匯率并未出現(xiàn)明顯的下行。綜合近期的股、債、匯、商等大類資產(chǎn)表現(xiàn)來(lái)看，我們認(rèn)為，信用風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)是主導(dǎo)近期資本市場(chǎng)的核心邏輯，而總量層面的經(jīng)濟(jì)預(yù)期尚未出現(xiàn)一致性的回暖，這其中權(quán)益資產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)新政的解讀顯然更為樂(lè)觀。
　　3、總量意義上的拐點(diǎn)要看什么？（1）現(xiàn)階段商品房銷售額增速仍然是決定M1走勢(shì)的核心變量；（2）商品房銷售增速領(lǐng)先PPI約半年左右；（3）商品房銷售增速同樣決定了名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期以及A股上市公司整體盈利的變化。
　　4、股票市場(chǎng)影響？地產(chǎn)鏈主邏輯在于存量風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)，夯實(shí)長(zhǎng)牛基礎(chǔ)，但不是總量大增下的全面性牛市，心態(tài)不需過(guò)度急躁。經(jīng)濟(jì)動(dòng)能切換、政策和現(xiàn)實(shí)不斷相互錯(cuò)位交織下，關(guān)注【ROR均值-標(biāo)準(zhǔn)差】作為選股的重要指標(biāo)。
　　社零也低于預(yù)期，但短期擾動(dòng)不改A股長(zhǎng)牛，新政有望改善竣工、強(qiáng)化消費(fèi)
　　社零數(shù)據(jù)明顯低于市場(chǎng)預(yù)期。我們認(rèn)為無(wú)須為此過(guò)分擔(dān)心，階段性壓力難掩結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換已初見(jiàn)成效，且房地產(chǎn)政策著力點(diǎn)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向需求側(cè)發(fā)力，后端竣工改善有望強(qiáng)化居民消費(fèi)增長(zhǎng)潛力。基本面短期擾動(dòng)不改A股長(zhǎng)牛邏輯，在新舊動(dòng)能切換期需要更重視【ROE均值-標(biāo)準(zhǔn)差】在選股的作用。
　　地產(chǎn)鏈主邏輯在于存量風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)，“以盾為主，以矛為輔”策略仍是首選
　　順著前面邏輯推演，在地產(chǎn)銷售沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)前，地產(chǎn)鏈的主邏輯在于存量資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)（而非資產(chǎn)規(guī)模增量）；另一方面，策略選擇的先后順序應(yīng)當(dāng)是“存量修復(fù)>增量邏輯，后端竣工>前端開(kāi)工”。接下來(lái)資產(chǎn)價(jià)格演繹的兩條路徑：其一，房?jī)r(jià)回升推升宏觀預(yù)期，市場(chǎng)有望復(fù)刻2023跨年階段表現(xiàn)（指數(shù)上攻、核心資產(chǎn)接力上漲）；其二，地產(chǎn)穩(wěn)而不強(qiáng)，權(quán)益資產(chǎn)繼續(xù)震蕩。我們認(rèn)為，當(dāng)下強(qiáng)指數(shù)牛市概率不高，A股以結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為主，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能切換、政策和現(xiàn)實(shí)不斷相互錯(cuò)位交織下，重視【ROR均值-標(biāo)準(zhǔn)差】作為選股核心指標(biāo)的重要作用。
　　現(xiàn)階段“以盾為主，以矛為輔”策略仍是首選：內(nèi)需方向?yàn)槊?）低估低配且【ROR均值-標(biāo)準(zhǔn)差】靠前的核心資產(chǎn)：食飲、醫(yī)藥；（2）全年主題：低空經(jīng)濟(jì)、設(shè)備更新。宏觀脫敏為盾——（3）制造業(yè)出海+業(yè)績(jī)預(yù)期占優(yōu)+景氣預(yù)期上修：工程機(jī)械、商用車(chē)、家電；（4）獨(dú)立景氣周期：半導(dǎo)體、養(yǎng)殖、油運(yùn)/船舶；（5）中期維度，央國(guó)企紅利資產(chǎn)仍是底倉(cāng)配置的最優(yōu)選擇。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策超預(yù)期變動(dòng)；全球流動(dòng)性及地緣政治風(fēng)險(xiǎn)；定價(jià)模型失效。