>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第20周周報(bào)(5月11日-5月17日)；本周成交環(huán)比維持正增長(zhǎng)、同比降幅收窄；四部門供需大招帶動(dòng)板塊上漲-240522
| 上傳日期： |
2024/5/22 |
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| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)大于市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比增速下滑，同比降幅收窄；土地市場(chǎng)環(huán)比量升價(jià)跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅收窄。40個(gè)城市新房成交面積為286.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升36.3%，同比下降26.1%，同比降幅較上周收窄了22.9個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為33.1%、44.1%、23.2%，同比增速分別為-26.5%、-26.9%、-23.3%，同比降幅較上周分別收窄了22.6、22.4、24.9個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比增速下滑，同比降幅收窄。18個(gè)城市成交面積為214.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17.3%，同比下降3.6%，同比降幅較上周收窄了21.8個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為32.7%、11.8%、20.0%，同比增速分別為23.3%、-12.9%、-17.6%，一線城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上周上升了41.0個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了16.1、10.5個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積環(huán)比上升，同比下降；去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9986萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為0.9%，同比增速為-1.0%。去化周期為21.5個(gè)月，環(huán)比下降1.0個(gè)月，同比提升9.7個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為21.5、19.3、69.0個(gè)月，環(huán)比分別下降1.0、0.9、1.6個(gè)月，同比分別提升8.2、10.0、41.3個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量升價(jià)跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1662.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上升191.7%，同比下跌52.1%；成交土地總價(jià)為145.3億元，環(huán)比下跌16.8%，同比下跌75.6%；樓面均價(jià)為874元/平，環(huán)比下跌71.5%，同比下跌49.0%；土地溢價(jià)率為0.3%，環(huán)比下跌8.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為36.0億元，同比下降55.6%（前值：-64.7% ）?？們斶€量為98.5億元，同比下降11.6%（前值：323.6%）；凈融資額為-62.6億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為12.6%，較上周上升8.3pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為12.3%，較上周上升9.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為17.29X，較上周上升1.88X。北上資金對(duì)銀行、電子、汽車等加倉(cāng)金額較大，分別為25.80、20.11、16.16億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.66%（上周為-0.64%），凈買入3.19億元（上周凈買出1.11億元）。
本周統(tǒng)計(jì)局公布地產(chǎn)數(shù)據(jù)，行業(yè)基本面仍然較弱。1）銷售與投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。4月全國(guó)商品房銷售面積同比下降22.8%，降幅較3月擴(kuò)大了4.6個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)投資同比下降10.5%，降幅較3月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。2）70個(gè)大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.6%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌已經(jīng)持續(xù)了將近一年的時(shí)間，此輪房?jī)r(jià)下行期的時(shí)長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)2014年；且4月單月環(huán)比創(chuàng)下九年多來(lái)最大跌幅。行業(yè)基本面仍然較弱，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。從過(guò)去周期來(lái)看，政策落地到基本面改善（銷售同比增速回正、房?jī)r(jià)環(huán)比增速回正）大約需要6個(gè)月的時(shí)間，但考慮到當(dāng)前居民收入與就業(yè)預(yù)期仍然較弱、房?jī)r(jià)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，本輪周期中全國(guó)需求端復(fù)蘇可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間。
政策
5月17日央行連續(xù)發(fā)布三條信貸政策調(diào)整措施，調(diào)整后首付比例、房貸利率均處于歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房的首付門檻及購(gòu)房成本。1）下調(diào)首付比例。調(diào)整后，首、二套住房首付比例分別下調(diào)至不低于15%、25%，較此前各下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。這次調(diào)整是我國(guó)按揭史上首付比例最寬松的一次，體現(xiàn)了中央對(duì)于穩(wěn)需求的決心。一線城市首付比例仍然較高，首套均為30%，二套在40-50%。此次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計(jì)更多城市跟進(jìn)落實(shí)，一線城市也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。2）取消全國(guó)層面房貸利率政策下限。此前首套、二套房貸利率下限分別為L(zhǎng)PR-20BP、LPR+20BP，且新房房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌的城市可階段性取消首套房利率下限。根據(jù)央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至3月末，全國(guó)有64個(gè)城市已經(jīng)取消了房貸利率下限。3月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)。這是歷史上個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率首次低于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率（3月為3.73%）。根據(jù)貝殼研究院，3月百城首、二套房貸利率分別為3.59%、4.16%，均與2月持平，同比分別回落43、75BP。一線城市首、二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首、二套利率分別為3.61%、4.17%，三四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。3）下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。當(dāng)前公積金貸款利率降至歷史新低。
5月17日，四部委召開(kāi)國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)：
一、提出推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)存量商品住房用作保障房。未來(lái)保障房的建設(shè)方面出現(xiàn)了重要的導(dǎo)向，庫(kù)存房源來(lái)成為保障房來(lái)源之一。我們認(rèn)為，這將有望與各
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