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【政策內(nèi)容】
　　央行發(fā)布三條信貸政策調(diào)整措施，調(diào)整后首付比例、房貸利率均處于歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房的首付門檻及購(gòu)房成本。
　　1）下調(diào)首付比例。調(diào)整后，首、二套住房首付比例分別下調(diào)至不低于15%、25%，較此前各下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。這是本輪周期中第二次下調(diào)首付比例，前一次為2023年8月。在此前的寬松周期中，首、二套房首付比例最低下調(diào)至20%、30%，因此這次調(diào)整是我國(guó)按揭史上首付比例最寬松的一次，體現(xiàn)了中央對(duì)于穩(wěn)需求的決心。目前大多數(shù)城市的首、二套房首付比例基本已經(jīng)是20%、30%了，而一線城市首付比例仍然較高，首套均為30%，二套在40-50%。此次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計(jì)更多城市跟進(jìn)落實(shí)，一線城市也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
　　2）取消全國(guó)層面房貸利率政策下限。此前首套、二套房貸利率下限分別為L(zhǎng)PR-20BP、LPR+20BP，且新房房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌的城市可階段性取消首套房利率下限。根據(jù)央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至3月末，全國(guó)有64個(gè)城市已經(jīng)取消了房貸利率下限。3月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)。這是歷史上個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率首次低于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率（3月為3.73%）。根據(jù)貝殼研究院，3月百城首、二套房貸利率分別為3.59%、4.16%，均與2月持平，同比分別回落43、75BP。一線城市首、二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首、二套利率分別為3.61%、4.17%，三四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。
　　3）下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。當(dāng)前公積金貸款利率降至歷史新低。
　　【這輪地產(chǎn)政策能刺激多少需求？】
　　那么這輪地產(chǎn)政策能刺激多少需求？我們提出四個(gè)問(wèn)題：
　　1）在啟動(dòng)資金不變的前提下，首付比例下調(diào)后，最大可以撬動(dòng)多少杠桿？
　　2）在啟動(dòng)資金、購(gòu)房意愿以及居民收入不變的前提下，首付比例和房貸利率的下調(diào)，預(yù)計(jì)帶動(dòng)多少銷售額的增長(zhǎng)？
　　3）在啟動(dòng)資金、收入不變的前提下，首付比例和房貸利率下調(diào)，購(gòu)房意愿需要增加多少，才能用足杠桿（貸款比例）？
　　4）當(dāng)居民收入下降到多少時(shí)，政策無(wú)效？
　　我們的測(cè)算基于以下假設(shè)：1）根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首貸房。我們假設(shè)首套房占比90%，二套房占比10%。銷售額中10%為多套房，多套房不能貸款。2）在首付比例下調(diào)前，一線城市首套首付比例為30%，二套40-50%，取中間值45%；其余城市首套為20%，二套為30%。首付比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)后，一線城市首套首付比例25%，二套40%；其余城市首套15%，二套25%。3）假設(shè)啟動(dòng)資金，即首付款規(guī)模不變，購(gòu)房者能拿出的首付款和2023年相同，首付比例下調(diào)后，意味著可貸款金額增加。
　　測(cè)算一：在啟動(dòng)資金不變的前提下，首付比例下調(diào)后，最大可以撬動(dòng)多少杠桿？根據(jù)我們的測(cè)算，按照2023年的情況，首付款規(guī)模為3.56萬(wàn)億元，政策執(zhí)行前的貸款規(guī)模為8.10萬(wàn)億元，首付比例下調(diào)后年內(nèi)新增貸款規(guī)模提升至10.15萬(wàn)億元（即新政后原首付款可撬動(dòng)的最大杠桿水平）。首付比例下調(diào)后一線城市銷售額將增加13%，其余能級(jí)城市銷售額將增加18%。此時(shí)，在用足杠桿的極限情況下，全國(guó)商品房銷售額將達(dá)到13.7萬(wàn)億元，較下調(diào)前增加了18%。
　　測(cè)算二：在啟動(dòng)資金、購(gòu)房意愿以及居民收入不變的前提下，利率下調(diào)至2.54%~3.2%，將會(huì)帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)4.4%~10.9%，居民購(gòu)買的單套房屋總價(jià)和面積增加，購(gòu)房標(biāo)的可以向上改善。我們基于以下假設(shè)：1）收入不變。2）購(gòu)房意愿（購(gòu)房套數(shù)）與2023年持平。3）貸款額度使用率不變。2023年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5.18萬(wàn)元，以家庭為單位（2人計(jì)算），每月可支配收入約為8637元。按揭買房時(shí)，大部分銀行對(duì)購(gòu)房者的銀行流水要求是：家庭收入是月供的2倍以上。因此，以當(dāng)前的家庭可支配月收入來(lái)計(jì)算，可承擔(dān)的月供最高為4318元。1）政策執(zhí)行前：我們以年利率為3.69%（央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中公布的3月新發(fā)個(gè)人住房貸款利率），還款月數(shù)360個(gè)月（30年），等額本息來(lái)計(jì)算，貸款本金可達(dá)94萬(wàn)元/套。若我們以2023年1010萬(wàn)套的新房成交套數(shù)來(lái)計(jì)算，當(dāng)前收入可負(fù)擔(dān)的貸款總規(guī)模為9.5萬(wàn)億元。在測(cè)算一中，我們計(jì)算得到調(diào)整前的實(shí)際貸款規(guī)模為8.1萬(wàn)億元，考慮到部分購(gòu)房者沒(méi)有足額貸款，或全款購(gòu)房，或部分購(gòu)房者將貸款額度使用在了購(gòu)買二手房，購(gòu)買新房的貸款額度使用率（實(shí)際貸款規(guī)模/可負(fù)擔(dān)貸款規(guī)模）為85%。2）首付比例下調(diào)、房貸利率下限取消后：假設(shè)居民購(gòu)房意愿與上年持平（即新房成交套數(shù)維持不變），當(dāng)利率降到3.2%時(shí)，居民收入可負(fù)擔(dān)的貸款規(guī)模會(huì)增加6.3%，居民加杠桿的比例也從原來(lái)的2.3X（貸款規(guī)模/首付款）提升至2.4X，銷售金額同比增長(zhǎng)4.4%。3）當(dāng)利率降到2.54%（30年國(guó)債收益率）時(shí)，貸款規(guī)模會(huì)增加15.7%，銷售額增加10.9%。
　　測(cè)算三：在啟動(dòng)資金、收入不變的前提下，首付比例和房貸利率下