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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。4月銷售面積6584萬(wàn)平，同比增速-22.8%（前值：-18.3%）；開發(fā)投資金額8846億元，同比增速-10.5%（前值：-10.1%）；新開工面積6227萬(wàn)平，同比增速-14.0%（前值：-25.4%）。
　　統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說(shuō)明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。1）自2023年3月開始，統(tǒng)計(jì)局銷售與投資等指標(biāo)口徑調(diào)整，剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。2）自2024年1-2月開始，統(tǒng)計(jì)局進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)界定標(biāo)準(zhǔn)，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目納入統(tǒng)計(jì)范圍，剔除單純一級(jí)土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局直接公布的同比增速。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷售：
　　銷售同比降幅擴(kuò)大，從絕對(duì)量來(lái)看，為2013年以來(lái)歷史同期最低水平。1）商品房銷售降幅擴(kuò)大。4月銷售面積6584萬(wàn)平，同比下降22.8%，降幅較3月擴(kuò)大了4.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額6712億元，同比下降30.4%，降幅較3月擴(kuò)大了4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降25.1%，住宅銷售金額同比下降32.3%，降幅分別較3月擴(kuò)大了3.2、3.7個(gè)百分點(diǎn)。4月銷售同比降幅有所擴(kuò)大，一方面是因?yàn)楣?yīng)減少，根據(jù)克而瑞，4月房企供應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)跌，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)930萬(wàn)平，環(huán)比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來(lái)同期最低值；另一方面，當(dāng)前需求信心仍然不足。預(yù)判5月，我們認(rèn)為銷售規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，部分核心一二線城市或因限購(gòu)松綁等利好新政加持迎來(lái)短期點(diǎn)狀復(fù)蘇。2）銷售均環(huán)比提升，同比降幅擴(kuò)大。4月商品房銷售均價(jià)10194元/平，環(huán)比提升6.8%，同比下降9.9%，同比降幅較3月擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售均價(jià)10656元/平，環(huán)比提升7.6%，同比下降9.6%，同比降幅較3月擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，和70城房?jī)r(jià)增速有差異。3）從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷售面積同比降幅相對(duì)較小、銷售均價(jià)回調(diào)幅度相對(duì)較大。4月東、中、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為-21.8%、-25.1%、-23.5%，降幅較3月分別擴(kuò)大了5.3、1.3、7.0個(gè)百分點(diǎn)，銷售均價(jià)同比增速分別為-12.0%、-7.2%、-7.1%，房?jī)r(jià)相對(duì)較高、以核心城市為主的東部地區(qū)銷售均價(jià)的回調(diào)幅度大于中、西部地區(qū)。1-4月全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積2.93億平，同比下降20.2%；銷售金額2.81萬(wàn)億元，同比下降28.3%；銷售均價(jià)9595元/平，同比下降10.2%。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
　　投資降幅擴(kuò)大，主要是受前期土地投資低迷所拖累。4月開發(fā)投資金額8846億元，同比下降10.5%，降幅較3月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，其中住宅開發(fā)投資金額6807億元，同比下降10.5%，降幅較3月收窄了0.9個(gè)百分點(diǎn)。受到市場(chǎng)仍然低迷、房企資金緊張等諸多因素影響，行業(yè)供給端大幅收縮，房企拿地意愿持續(xù)低迷，拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。2023年下半年全國(guó)（300城）土地成交總價(jià)同比下滑23%，降幅較2023年上半年的11%顯著擴(kuò)大，進(jìn)而影響到今年上半年的土地投資。4月新開工面積6227萬(wàn)平，同比下降14.0%，降幅較3月收窄了11.4個(gè)百分點(diǎn)。新開工同比降幅雖然大幅改善，但規(guī)模仍處于低位。從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)投資降幅擴(kuò)大，東部地區(qū)4月投資額同比下降11.7%，降幅較3月擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn)；中、西部投資同比增速分別為-9.1%、-7.9%，降幅分別較3月收窄了0.4、5.0個(gè)百分點(diǎn)。1-4月累計(jì)開發(fā)投資金額3.09萬(wàn)億元，同比下降9.8%；新開工面積2.35億平，同比下降24.6%。
　　竣工面積同比降幅仍然較大。4月竣工面積3601萬(wàn)平，同比下降19.1%，降幅較3月收窄了2.6個(gè)百分點(diǎn)。1-4月累計(jì)竣工面積1.89億平，同比下降20.4%。單月降幅雖然有所收窄，但同比降幅仍然接近兩成，主要是由于2021年下半年以來(lái)新開工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，當(dāng)前竣工持續(xù)承壓。
　　3.開發(fā)商資金：
　　房企到位資金降幅收窄，主要是因?yàn)樾袠I(yè)融資有所修復(fù)。4月房企到位資金8347億元，同比減少21.3%（前值：-29.0%）。1）房款3877億元，同比減少36.1%（前值：-43.4%），降幅雖有收窄，但整體同比降幅仍然較大，房企銷售回款仍然承壓。定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比分別減少36.3%、35.8%，降幅較3月分別收窄5.2、11.0個(gè)百分點(diǎn)。5月17日央行取消全國(guó)層面房貸利率下限、商貸首套最低首付比例從20%降至15%，二套從30%降至25%，預(yù)計(jì)隨著房貸利率和首付比例的優(yōu)化調(diào)整，個(gè)人按揭貸款降幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，但實(shí)質(zhì)性的改善仍需要等待銷售回暖。2）非房款4470億元，同比減少1.5%（前值：-10.9%）。其中國(guó)內(nèi)貸款1029億元，同比下降14.3%，降幅較3月擴(kuò)大了8個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金3055億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增速較3月提升了19.3個(gè)百分點(diǎn)。4月行業(yè)融資有所修復(fù)，根據(jù)中指院，4月行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計(jì)546億元，同比下降30%，其中國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模392億元，同比下降9%，同比降幅較3月大幅收窄了14個(gè)百分點(diǎn)。1-4月房