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24年4月以來，住房“以舊換新”政策范圍逐漸擴大到核心二線城市。
　　2023年以來，我國部分三四線城市率先出現(xiàn)多種形式的商品房“以舊換新”活動或政策，隨著宣傳推廣與試行經驗積累，一二線城市也開始支持住房“以舊換新”，據(jù)21世紀經濟報道，截至2024年5月14日，全國已有60余個城市或地區(qū)支持住房“以舊換新”。目前各地住房“以舊換新”主要有三種模式：“舊房收購”模式、“中介優(yōu)先售房”模式、“購房補貼”模式。
　　三種住房“以舊換新”模式各有運營優(yōu)勢與現(xiàn)實問題，“舊房收購”效果或更佳，但當前規(guī)模較小影響有限。
　　1）“舊房收購”模式：目前常見的情況為地方國企下場收購舊房，優(yōu)勢在于收購資金有保障、國企主導、舊房銷售與新房認購銜接辦理，成交速度較快等，成交完成后地方國企可將舊房用于保障房、安置房、工抵房或二次銷售等用途，既實現(xiàn)新房庫存去化，也完成部分保障房籌集任務和二手房掛牌量疏通，收購的舊房后期通過出租經營等方式逐步回收資金，商業(yè)模式可完成閉環(huán)。目前收購目標規(guī)模較大的城市有鄭州（24年預計5000套）、南京（24年預計2000套）等，其余城市整體屬于百套級別的試點，且舊房收購主體基本為地方國企，短期內因各地試點規(guī)模較小、意向認購率尚不高，或對新房以及二手房成交影響有限。
　　2）“中介優(yōu)先售房”模式：優(yōu)點在于參與主體與房源范圍更大，一方面對參與活動的房源要求條件較少，可參與的房源范圍較廣，且參與活動的房企也不限于地方國企；但從換購人對舊房成交價的承受能力和房企對新房項目的去化速度要求看，該模式目前執(zhí)行速度相對偏慢。
　　3）“購房補貼”模式：除中央層面對各地“1年內賣舊買新”的個稅返還之外，各地方一般還通過其他財稅補貼方式刺激居民住房“以舊換新”，包括按合同價1%~3%左右比例補貼、契稅補貼、二手房交易增值稅補貼等，一定程度上幫助居民降低了換房成本，提升居民換房熱情。
　　投資建議：我國房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產政策，4月政治局會議提出“研究消化存量房產”，抓緊構建房地產發(fā)展新模式。供給側看，監(jiān)管強調金融業(yè)支持房地產責無旁貸，通過信貸、債券、股權等支持房地產融資，強調不同所有制房企融資“一視同仁”，加快推進城市房地產融資協(xié)調機制，提升經營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側看，住建部提出充分賦予城市調控自主權，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認房認貸”，下調首付比例及按揭利率，優(yōu)化限購范圍和普通住宅標準，進一步支持多孩家庭和人才購房等；隨著地方政府樓市調控自主性進一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進一步加深。建議關注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團。2）消費類商業(yè)公募REIT積極推進，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產資源豐富，在商業(yè)地產賽道具備核心競爭力的房企，建議關注華潤置地、龍湖集團、新城控股。3）看好我國產業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向專業(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產業(yè)園資產重估，建議關注上海臨港。
　　風險分析：房地產行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產企業(yè)多元化業(yè)務經營不佳風險等。