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核心觀點(diǎn)
　　本周中證REITs收盤指數(shù)下跌0.77%（近期新發(fā)REITs因不滿足上市時(shí)長(zhǎng)等因素尚未納入），收于809.75。從我們構(gòu)建的指數(shù)來看（已納入近期新發(fā)REITs），產(chǎn)權(quán)類REIT下跌0.2%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs下跌0.6%。本周將上交所針對(duì)首單孵化器REIT——招商科創(chuàng)孵化器REIT項(xiàng)目出具了反饋意見，監(jiān)管的關(guān)注點(diǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況和項(xiàng)目估值合理性等兩方面。本次問詢的關(guān)注點(diǎn)更加細(xì)化，尤其估值方面結(jié)合招商科創(chuàng)孵化器REIT的租金取值、增長(zhǎng)率、出租率、折現(xiàn)率等數(shù)據(jù)，針對(duì)核心估值參數(shù)的合理性、充分性等內(nèi)容作出細(xì)致的問詢，延續(xù)了此前壓實(shí)REITs一級(jí)估值的思路。
　　行業(yè)動(dòng)態(tài)信息
　　政策及新聞回顧：2024年5月13日，北京證監(jiān)局召開2024年轄區(qū)債券監(jiān)管工作會(huì)議，轄區(qū)已上市發(fā)行9只公募REITs，募集資金超300億元，產(chǎn)品只數(shù)和規(guī)模均居國內(nèi)首位；轄區(qū)2024年債券監(jiān)管工作將聚焦債券市場(chǎng)功能發(fā)揮，推動(dòng)公司（企業(yè)）債、企業(yè)ABS、公募REITs有效協(xié)同，助力首都經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
　　行情回顧：1）本周中證REITs收盤指數(shù)下跌0.77%，收于803.48；全周加權(quán)日均換手率0.76%，較上周0.90%下降0.14個(gè)百分點(diǎn)，日均成交金額為3.9億元，較上周的4.2億元下降9%；2）本周產(chǎn)權(quán)類REITs下跌0.2%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs下跌0.6%；3）本周所有REITs子板塊中，保租房REITs漲幅最大為0.7%，倉儲(chǔ)物流REITs跌幅最大為1.7%；4）嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT漲幅最大為3.1%；嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT跌幅最大為3.4%。
　　重要公告回顧：1）華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT：發(fā)布成立后首次分紅公告，本次擬分配金額為5122萬元，占截至本次收益分配基準(zhǔn)日可供分配金額的99.99%。分紅方案為0.5122元/10份；2）華夏基金華潤(rùn)有巢REIT：發(fā)布2024年首次分紅公告，本次擬分配金額為1220萬元，占截止收益分配基準(zhǔn)日可供分配金額的99.95%。分紅方案為0.2440元/10份；3）華泰江蘇交控REIT：發(fā)布分紅公告，本次擬分配金額為人民幣9774萬元，占截止本次收益分配基準(zhǔn)日可供分配金額的99.99%。分紅方案為2.4436元/10份；4）國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT：張晉新任基金經(jīng)理，原基金經(jīng)理張健工作調(diào)整離任。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場(chǎng)環(huán)境低迷，將會(huì)使REITs審批發(fā)行放緩。
　　2、政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
　　3、二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)：REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，今年以來受個(gè)別資產(chǎn)基本面疫后修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場(chǎng)投資人類型單一投資行為趨同等影響，二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動(dòng)。